Baufinanzierungsberatung

Wer heute eine Anschlussfinanzierung plant, der hat seine Immobilienfinanzierung in der Regel vor rund 10 Jahren auf den Weg gebracht. Zwischen 3 und 5 Prozent konnten Häuslebauer und Immobilienkäufer damals aushandeln – je nachdem, wie viel Eigenkapital sie in den Hausbau oder -kauf einbrachten. Da ist die Freude auf die Zeit nach dem Auslaufen der Zinsbindung natürlich groß – denn die Angebote, die im Rahmen einer Anschlussfinanzierung winken, liegen deutlich tiefer. So bieten manche Banken heute Anschlussfinanzierungen schon für weniger als 1 Prozent Zinsen an. Die möglichen Ersparnisse können da schon recht groß ausfallen. Grund genug sich genau anzuschauen, mit welchem Angebot Sie die weitere Finanzierung Ihrer Immobilie gestalten möchten. Hier ein paar Punkte, auf die Sie bei der Suche nach der richtigen Anschlussfinanzierung achten sollten.

Ab wann sollte man sich mit dem Thema befassen?

Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Auslaufen der ursprünglichen Zinsbindung
    Die ganz klassische Situation, in der sich viele mit dem Thema Anschlussfinanzierung befassen, ist das Auslaufen der ursprünglichen Zinsbindung. In vielen Fällen wurde beim Ursprungsvertrag eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart. Wenn rund 9 Jahre abgelaufen sind, ist es sinnvoll, sich langsam nach Angeboten umzusehen. Rund 6 Monate vor Ende der Zinsbindung ist dann ein guter Zeitpunkt, um Nägel mit Köpfen zu machen. Voraussetzung dafür: Der neue Kredit muss so abgeschossen werden, dass keine Vorfälligkeitszinsen anfallen können.
  2. Die zweite Variante kennen viele Betroffene gar nicht.
    Wer eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart hat, kann nach 10 Jahren den Vertrag trotzdem kündigen. Dafür muss dann die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden – eine Vorfälligkeitsgebühr kann von Seiten der Bank allerdings nicht erhoben werden. So besteht die Möglichkeit den alten Kredit durch einen neuen abzulösen, wenn zwischen der Auszahlung der ursprünglichen Kreditsumme und der Kündigung des Kredites mindestens 10 Jahre vergangen sind.

Wie sollten die Konditionen einer Anschlussfinanzierung aussehen?

Als erstes ist es wichtig den genauen Finanzierungsbedarf zu klären. Dazu brauchen Sie Ihren Zins- und Tilgungsplan, soweit dieser noch aktuell ist, oder eine entsprechende aktuelle Aufstellung von Seiten Ihrer kreditgebenden Bank. Dann müssen Sie kalkulieren, ob und wenn ja wie viel Geld Sie selbst zur Ablösung des Kredites nutzen möchten. Der Restkredit abzüglich Ihres geplanten Eigenkapitals ergibt dann den verbleibenden Finanzierungsbedarf.

Als nächstes kann es an den Vergleich verschiedener Angebote gehen. Lassen Sie sich von verschiedenen Banken ein Angebot vorlegen und schauen Sie sich die jeweiligen Konditionen genau an. Dabei kann es auch auf die Feinheiten ankommen. Die eine Bank räumt Ihnen womöglich ein Sondertilgungsrecht ein, dafür liegt der Zinssatz dann in der Regel etwas höher. Hier kommt es letztlich darauf an, was Ihnen bei Ihrer Finanzierung besonders wichtig ist.

Eine interessante Alternative ist dabei immer ein Volltilgerdarlehen. Hierbei wird eine Zinsbindung bis zur kompletten Tilgung des Darlehens vereinbart – das kann durchaus für eine Dauer von 15, 20 oder mehr Jahren sein. Solche Angebote kommen oftmals mit leicht günstigeren Zinsen daher als vergleichbare „normale“ Kreditangebote. Sondertilgungen, Zahlpausen oder ähnliche Spezialvereinbarungen sind bei einem solchen Angebot natürlich nicht möglich. Dafür wird der komplette Kreditzeitraum im Zins- und Tilgungsplan festgehalten und so gestaltet, dass am Ende des vereinbarten Zeitraums Ihr Kredit auch zur Gänze getilgt ist.

Eine andere Variante, die Ihnen in Sachen Zinsentwicklung in der Zukunft eine gewisse Sicherheit bietet, ist die Zinsbindung über 15, 20 oder gar 25 Jahre. Solche Verträge sind, wenn sie nicht vertragsmäßig mit der vollen Tilgung des Kredites enden, in der Regel etwas teurer als ein echtes Volltilgerdarlehen. Dafür können Sie hier aber entsprechende Zusatzvereinbarungen wie Sondertilgungen oder Zahlpausen einbauen lassen.

Wenn Sie im Vergleich zu Ihrer bisherigen Finanzierung jetzt eine gute Summe bei den Zinsen eingespart haben, kann es auch sinnvoll sein, diese Summe in einen höheren Tilgungssatz zu stecken. Denn Fakt ist: Je höher die Tilgung ausfällt, desto geringer sind am Ende die Gesamtkosten für den Kredit. Dazu kommt, dass Sie deutlich früher schuldenfrei sind.

Übrigens: Das kommt im Fall eines Bankwechsels wirklich auf Sie zu

Sie haben im Rahmen eines Angebotsvergleichs festgestellt, dass eine andere Bank Ihnen deutlich bessere Konditionen bieten konnte, als die Bank, bei der Sie Ihre Finanzierung bisher hatten? Dann wird es Zeit für einen Bankwechsel. Diesen brauchen Sie nicht zu scheuen – auch wenn er natürlich mit etwas Aufwand und mit Kosten verbunden ist. Daher macht ein Solcher Wechsel nur dann Sinn, wenn Sie bei der neuen Bank wirklich bessere Konditionen erhalten.

So müssen Sie beispielsweise für die neue Bank alle erforderlichen Unterlagen beibringen. Hier werden in der Regel:

  • Lageplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Bauzeichnung
  • Aktueller Grundbuchauszug

benötigt. Manches davon müssten Sie noch von Ihrer Erstfinanzierung haben – der neue Grundbuchauszug muss gebührenpflichtig beim zuständigen Amt Ihrer Heimatstadt besorgt werden. Die Gebühren belaufen sich in der Regel auf 10,00 Euro bis 20,00 Euro.

Abgewickelt wird der Kreditwechsel nicht von Ihnen, sondern von der neuen Bank. Diese kümmert sich um die Auszahlung auf das entsprechende Konto. In der Folge muss die Grundschuld übertragen werden. Hierfür fallen Notar- und Gerichtsgebühren an. Die Höhe dieser richtet sich nach der Höhe der neuen Kreditsumme.

Die Wechselkosten für einen solchen Kredit liegen in der Regel unter 0,3 Prozent der Kreditsumme. Schon bei einem Ersparnis von 0,1 Prozent Zinsen auf die komplette Laufzeit gesehen würden sich die Kosten auf jeden Fall rechnen.

Fazit:
Eine Anschlussfinanzierung bringt heute ein deutliches Ersparnis ein – und kann Ihnen dazu verhelfen früher als geplant schuldenfrei zu sein

Wer seine Immobilie schon seit rund zehn Jahren oder mehr abbezahlt und jetzt auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung ist, hat alle Trümpfe in der Hand. Für Banken sind diese Finanzierungen gern gesehene Möglichkeiten, da das Ausfallrisiko hier sehr gering ist. Das beschert Ihnen vergleichsweise niedrige Zinssätze und somit viel Spielraum für Ihre Tilgung. Wer auf Nummer sicher in Sachen Zinsentwicklung in den nächsten Jahren gehen möchte, der ist mit einem Volltilgerdarlehen bestens aufgestellt. Alternativ besteht natürlich immer auch die Möglichkeit, Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren zu vereinbaren.

Hier können Sie die Angebote vergleichen:

 

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