Baufinanzierungsberatung

Fachbegriffe Baufinanzierung

Begriff Definition
Fremdkapital

Bei Immobilienfinanzierungen unterscheidet man zwischen Eigen- und Fremdkapital. Das Eigenkapital wird, wie der Name bereits andeutet, vom Finanzierungsnehmer in die Finanzierung eingebracht, während das Fremdkapital von einem oder mehreren Kreditgebern kommt. Dieser Kreditgeber kann eine Bank sein, aber auch eine Bausparkasse oder eine Versicherung. Das Fremdkapital dient dazu, die Lücke zwischen dem Eigenkapital und den erforderlichen Baukosten bzw. dem Kaufpreis zu decken.

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Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht, das es dem Darlehensgeber erlaubt, ein Grundstück und die eventuell darauf befindliche Immobilie zu pfänden und zu verwerten, sofern der Kreditnehmer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Um die Grundschuld zu dokumentieren, wird sie in das Grundbuch eingetragen. Unterschieden wird zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld, über die ein Brief ausgestellt wird. Der Brief selbst kann übertragen werden, birgt aber auch das Risiko, dass bei einem Verlust der Nachweis der Zahlungsverpflichtung durch den Kreditnehmer nur langwierig erbracht werden kann. Im Gegensatz zur Hypothek kann die Grundschuld auch nach Tilgung des Darlehens bestehen bleiben. Als Eigentümergrundschuld ist der jederzeitige Einsatz bei weiterem Finanzierungsbedarf ohne erneute Grundschuldbestellung möglich.

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Rentenhypothek

Die Rentenhypothek ist ein spezieller Kredit für ältere Immobilienbesitzer. Sie erhalten dabei einen relativ hohen Anteil des Beleihungswertes der entsprechenden Immobilie als Darlehen ausgezahlt. Üblich sind hier 50 bis 60 Prozent. Das Besondere an diesem Kredit ist, dass er nicht getilgt werden muss. Der Kreditnehmer zahlt somit nur die Zinsen sowie eventuelle Nebenkosten während der Laufzeit. Die Tilgung erfolgt erst nach dem Tod des Kreditnehmers durch die Verwertung der Immobilie. Als Sicherheit für den Kreditgeber wird dazu eine Hypothek in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Ein Nachteil ergibt sich aus der Rentenhypothek allerdings für die Hinterbliebenen, wodurch diese Kreditform eher für kinderlose Menschen infrage kommt.

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Synonyme - Rückwärtshypothek
Wohneigentum

Wird eine Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt, spricht man von Wohneigentum. Gleiches gilt für Eigentumswohnungen, hier spricht man allerdings von Wohnungseigentum. Damit unterscheiden sich Wohnimmobilien beispielsweise von gewerblich genutzten Immobilien oder Objekten, die nach dem Kauf vermietet werden. Hier spricht man auch von Mieteigentum.

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Synonyme - Mieteigentum
Abgeltungsteuer

Zu Beginn des Jahres 2009 wurde in Deutschland die Abgeltungssteuer eingeführt. Sie ersetzt die bis dahin geltende Kapitalertragssteuer. Ziel der Umstellung war es, das Steuersystem zu vereinfachen, insbesondere dadurch, dass der Anleger fortan mit der Zahlung eines pauschalen Steuerbetrags in Höhe von 25 Prozent sämtliche Ansprüche des Finanzamtes ihm gegenüber abgelten kann. Allenfalls der Solidaritätszuschlag und ggf. die Kirchensteuer können zu diesem pauschalen Steuersatz noch hinzukommen. Somit gehören komplizierte steuerliche Konstrukte wie das sogenannte Halbeinkünfteverfahren der Vergangenheit an. Die meisten Anleger sind mit der Zahlung des pauschalen Steuersatzes besser bedient als zuvor, lediglich Menschen mit einem persönlichen Steuersatz unter 25 Prozent hätten hier theoretisch einen Nachteil. Tatsächlich können sie sich jedoch die zu viel gezahlten Steuerbeträge durch ihre Steuererklärung erstatten lassen.

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Synonyme - Quellensteuer, Kapitalertragsteuer, Aufsichtsratsteuer, Lohnsteuer
Abschlussgebühr

Der Begriff Abschlussgebühr bezeichnet eine Kostenposition, die durch einen verbindlichen Vertragsabschluss entsteht und in den meisten Fällen dem Vertragsnehmer auferlegt wird. Eine solche Abschlussgebühr wird beispielsweise bei Bausparverträgen, bei Lebensversicherung und auch beim Abschluss von Krediten erhoben. Sie dient dem Zweck, für den Kreditgeber die Kosten zu ersetzen, welche für den Vertrieb und die Verwaltung anfallen. Es besteht die Möglichkeit, die Abschlussgebühr als Fixbetrag festzulegen oder sie anteilig zur Kreditsumme zu berechnen. (Siehe auch Kreditabschlussgebühr)

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Annuitätendarlehen

Der Begriff Annuitätendarlehen findet in der Baufinanzierung Anwendung. Der Kreditnehmer zahlt eine gleichbleibende Rate, die Annuität. Diese Rate setzt sich aus dem anfänglichen Zins und dem Tilgungsanteil zusammen. Durch die Tilgung nimmt die Restschuld des Darlehens kontinuierlich ab. Innerhalb der zu zahlenden Annuität reduziert sich daher im Laufe der Zeit der Zins auf die Restschuld, der Tilgungsanteil nimmt zu. Annuitätendarlehen werden auf einen festgelegten Zeitraum, die Zinsbindungsfrist, abgeschlossen. Endfällige Darlehen finden nur noch selten Anwendung.

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Synonyme - Standardfinanzierung, Baufinanzierung, Baukredit
Anschlussfinanzierung

Besonders im Immobilienbereich ist die Anschlussfinanzierung ein oft genutztes Feature. Sie kommt immer dann zum Einsatz, wenn Immobilienkredite lediglich für einen begrenzten Zeitraum festgelegt sind und anschließend die Zinskonditionen für einen weiterführenden Kredit neu ausgehandelt werden müssen. In der Regel ist es im Immobilienbereich üblich, die Zinsen für eine gewisse Zeit festzuschreiben. Ist dieser Zeitraum verstrichen, muss ein neuer Kreditvertrag aufgesetzt werden, der dann als Anschlussfinanzierung bezeichnet wird. Dabei besteht auch die Möglichkeit, die Kondition für die Anschlussfinanzierung schon zu einem Zeitpunkt festzulegen, an dem dieser noch gar nicht benötigt wird. Dies ist z. B. sinnvoll, um Phasen günstiger Zinskonditionen auszunutzen. Man spricht dabei auch von einem Forwardkredit.

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Ansparphase

Die Ansparphase ist insbesondere von Bausparverträgen bekannt. Man bezeichnet damit den Zeitraum, der bis zur Zuteilung des Bausparvertrages verstreicht. In diesem Zeitraum zahlt der Bausparer monatlich festgelegte Beträge in den Bausparvertrag ein. Dieses Kapital wird während der Ansparphase nur relativ gering verzinst, was sich allerdings durch eine ebenfalls geringe Verzinsung für das Darlehen wieder ausgleicht. Die Dauer der Ansparphase ergibt sich aus der monatlichen Sparrate und dem Eigenanteil der Bausparsumme und kann bis zu zehn Jahre betragen.

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Arbeitnehmersparzulage

Die Arbeitnehmersparzulage ist eine staatliche Förderung im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen, die den Aufbau von Privatvermögen fördern soll. Sie kann nur von Menschen in Anspruch genommen werden, die einer angestellten, also nicht selbstständigen Tätigkeit nachgehen. Zudem gibt es gewisse Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Diese liegen für verheiratete Paare bei derzeit 35.800 Euro Jahreseinkommen, für Alleinstehende halbiert sich dieser Wert.

Der Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage besteht nur, wenn die vL in Produktivvermögen, beispielsweise Aktienfonds, oder zur eigenen wohnwirtschaftlichen Verwendung genutzt werden. Spezielle Banksparpläne und Lebensversicherungen werden nicht mehr gefördert und sind kaum noch am Markt vertreten.

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Synonyme - ANSpZ, Arbeitnehmer-Sparzulage

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