Baufinanzierungsberatung

Fachbegriffe Baufinanzierung

Begriff Definition
Verwendungsnachweis

Wie der Name bereits andeutet, handelt es sich hier um den Nachweis über die Verwendung des Kapitals aus einem Kredit. Dieser Nachweis kann vom jeweiligen Kreditgeber gefordert werden. Er kommt insbesondere bei Bau- und Immobilienfinanzierungen zum Einsatz, die durch eine Grundschuld auf das Objekt abgesichert werden sollen. Durch die Vorlage des Verwendungsnachweises soll in diesem Fall sichergestellt werden, dass das Kapital in jedem Fall für die Finanzierung des betreffenden Objektes eingesetzt wird. Der Verwendungsnachweis kann beispielsweise durch einen Kaufvertrag, durch Rechnungen von Handwerkern oder andere Dokumente erbracht werden.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Soll ein Darlehen ganz oder teilweise vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst werden, steht der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsertrag zu. Eine Ausnahme sind Kreditkündigungen bei Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren. In diesem Fall hat der Kreditnehmer zum Ende des zehnten Jahres ein außerordentliches Kündigungsrecht. Während bei Ratenkrediten die Höhe der Vorfälligkeit klar geregelt ist – 1 Prozent bei einer Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten auf die verbliebene Restschuld; 0,5 Prozent bei einer Restlaufzeit von weniger als zwölf Monaten –, bilden Baufinanzierungen eine Ausnahme. Verbraucherschützer bemängeln immer wieder die intransparente Berechnung und empfehlen eine Kontrolle durch die Verbraucherschutzzentralen. Die Nachkorrekturen seitens der Banken zugunsten der Kreditnehmer liegen bei über 60 Prozent.

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Wertermittlung

Mit einem Verfahren der Wertermittlung wird der Wert einer Immobilie bestimmt. Dabei gibt es nicht nur ein einziges Verfahren, das hierbei zur Anwendung kommt, sondern mehrere. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, für welchen Zweck die Wertermittlung vorgenommen werden soll. Soll beispielsweise die Immobilie verkauft werden, so wird in der Regel der Verkehrswert ermittelt - also jener Wert, der im alltäglichen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt werden kann. Bei Beleihungen dagegen wird ein spezieller Beleihungswert ermittelt, der in der Regel deutlich unterhalb des Verkehrswertes liegt. In diesen Wert werden entsprechende Sicherheiten für den Gläubiger eingerechnet.

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Wertgutachten

Wenn für eine Immobilie eine Wertermittlung durchgeführt wird, hält man das Ergebnis anschließend in einem Wertgutachten schriftlich fest. So kann das Wertgutachten als Nachweis für die Wertermittlung dienen und beispielsweise dann zum Einsatz kommen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Der Kaufinteressent erhält so eine realistische Vorstellung vom Immobilienwert. Auch für Finanzierungen werden Wertgutachten herangezogen. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass Wertgutachten für Immobilien ausschließlich von Sachverständigen mit entsprechender Anerkennung ausgestellt werden dürfen. Dafür erhält der Gutachter ein Honorar, das entweder als Einmalbetrag bestimmt wird oder sich prozentual am Wert des Objektes bemisst.

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Wohnungsgrundbuch

Nicht nur für Immobilien, auch für Eigentumswohnungen gibt es ein Grundbuch. Es nennt sich folgerichtig Wohnungsgrundbuch. In diesem Grundbuch werden vor allem das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum geregelt. Darunter versteht man die Anteile an einer Immobilie mit Eigentumswohnungen, die entweder nur vom jeweiligen Eigentümer oder aber von der Gemeinschaft genutzt werden. Auch die Aufteilung des entsprechenden Grundstücks unter den Eigentümern der jeweiligen Wohnungen kann im Wohnungsgrundbuch geregelt werden.

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Zinsänderungsrisiko

Oftmals werden bei Immobilienfinanzierungen die Zinsen für eine gewisse Zeit festgeschrieben, zum Beispiel für fünf oder zehn Jahre. Für den Kreditnehmer ergibt sich daraus eine erhöhte Planungssicherheit, da er genau weiß, welche Zinslast in diesem Zeitraum auf ihn zukommt. Wird allerdings keine Zinsfestschreibungszeit festgelegt, so ergibt sich ein Zinsänderungsrisiko. Wie der Name bereits andeutet, besteht dieses Risiko darin, dass sich die Zinssätze während der Laufzeit nach oben entwickeln und somit entsprechende Mehrkosten für den Kreditnehmer verursachen. Allerdings kann sich auch bei festgeschriebenen Zinsen ein Zinsänderungsrisiko ergeben, und zwar dadurch, dass die Zinssätze während der Festschreibungsdauer sinken und der Kreditnehmer somit eine günstigere Finanzierung in Anspruch nehmen könnte, wenn die Zinssätze nicht festgeschrieben wären. Es ist somit immer eine Abwägungssache, welche Zinssätze für wie lange festgeschrieben werden.

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Zinsfestschreibungszeit

Als Zinsfestschreibungszeit bezeichnet man den Zeitraum, in dem die Zinsen für eine Finanzierung nicht geändert werden können. Diese Zeit kann individuell zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer vereinbart werden. Bei Immobilienfinanzierungen ist es üblich, eine Zinsfestschreibungszeit von fünf oder zehn Jahren zu wählen. Erst nach Ablauf dieses Zeitraums können die Zinssätze neu verhandelt werden und es kommt eine Anschlussfinanzierung zum Einsatz. Durch die Zinsfestschreibungszeit kann der Kreditnehmer optimal mit den Kosten für die Finanzierung seines Objektes kalkulieren. Es besteht jedoch das Risiko, dass sich die Zinssätze während der Festschreibungszeit nach unten entwickeln und das Darlehen somit teurer wird, als es eigentlich sein müsste.

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Zusätzliche Sicherheiten

Bei Bau- und Immobilienfinanzierungen, für die die vom Kreditnehmer gebotenen Sicherheiten nicht ausreichen, können vom Gläubiger zusätzliche Sicherheiten gefordert werden. Diese Notwendigkeit kann sich beispielsweise dann ergeben, wenn die eigentlich aufgenommene Finanzierung nicht ausreicht und eine Nachschussfinanzierung vereinbart werden muss. Als zusätzliche Sicherheiten kommen beispielsweise Bürgschaften des eigenen Arbeitgebers oder auch von Kreditinstituten infrage. Auch Verträge für Versicherungen und Sparpläne können als zusätzliche Sicherheiten eingesetzt werden. Allerdings liegt es hierbei in der Hand des Kreditgebers, ob er die zusätzlichen Sicherheiten akzeptiert oder nicht. Dies hängt natürlich auch von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers ab.

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Zwischenfinanzierung

Zwischenfinanzierungen kommen in den meisten Fällen in Verbindung mit Bausparfinanzierungen zum Tragen. Ist der Bausparvertrag zum Zeitpunkt des Kaufs einer Immobilie noch nicht zuteilungsreif, greift bis zur Zuteilung eine Zwischenfinanzierung. Bei Annuitätendarlehen greifen Zwischenfinanzierungen seltener.

Gerade bei Baufinanzierungen kommt es immer wieder vor, dass die einzelnen Finanzierungsschritte anhand des Fortschritts der Bauarbeiten vorgenommen werden – also Zug um Zug. Auch hierbei dient die Zwischenfinanzierung als probates Mittel, um problemlos Teilzahlungen leisten zu können. Ähnliches gilt für Bausparverträge. Es kann vorkommen, dass eine Immobilie sofort gekauft werden soll, auch wenn der entsprechende Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Die Zwischenfinanzierung ist die passende Lösung für einen solchen Fall. Zwischenfinanzierungen werden aber auch ganz gezielt eingesetzt, um Phasen mit ungünstigen Zinssätzen so lange zu überbrücken, bis die Finanzmärkte wieder bessere Bedingungen bieten. Im Anschluss können dann wieder Kredite mit längerer Zinsbindung abgeschlossen werden. Zwischenfinanzierungen werden von nahezu allen Banken und Kreditgebern angeboten, die auch für die Abwicklung herkömmlicher Baufinanzierungen zuständig sind.

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