Baufinanzierungsberatung

Fachbegriffe Baufinanzierung

Begriff Definition
Sanierungsdarlehen

Wie der Name bereits andeutet, handelt es sich bei einem Sanierungsdarlehen um einen speziellen Kredit, der für die Sanierung einer Immobilie vorgesehen ist. Mit diesem Kredit werden sämtliche Arbeiten finanziert, die in diesem Zusammenhang anfallen. Um an ein Sanierungsdarlehen zu kommen, hat der Immobilieneigentümer mehrere Möglichkeiten. Er kann einen herkömmlichen Kredit bei seiner Bank aufnehmen; hierbei ist er in der Verwendung des Kapitals völlig frei. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, spezielle Förderungen bzw. zinsgünstige Sanierungsdarlehen von der öffentlichen Hand aufzunehmen. Teilweise werden Förderungen für Sanierungsarbeiten auch in Form von steuerlichen Erleichterungen oder Bürgschaften gewährt. Allerdings erfolgen diese Förderungen in der Regel nur dann, wenn das Objekt bestimmten Anforderungen entspricht, zum Beispiel hinsichtlich des Energieverbrauchs oder der Emissionswerte. Erste Informationen über die Vergabe von Sanierungsdarlehen lassen sich bei der jeweils zuständigen Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung einholen.

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Schätzen des Objektwertes

Wenn der Kaufpreis für eine Immobilie ermittelt werden soll, muss der Wert zunächst von einem Sachverständigen geschätzt werden. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen einzelnen Wert, sondern um mehrere, die jeweils eine bestimmte Funktion erfüllen. So wird der Sachverständige beispielsweise einen Verkehrswert und einen Beleihungswert für die Immobilie festlegen. Dabei wird der Beleihungswert ein ganzes Stück niedriger ausfallen als der Verkehrswert, da bei der Beleihung eine entsprechende Sicherheit einzurechnen ist. Geschätzt wird der Wert des Objektes anhand vieler Faktoren, z. B. der Immobilien- und Grundstücksgröße, der Lage, der Ausstattung und des Bauzustands. Die Schätzung wird schließlich in Form eines Wertgutachtens dokumentiert.

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Schätzgebühr

Die sogenannte Schätzgebühr fällt immer dann an, wenn der Wert einer Immobilie geschätzt werden soll. Sie wird in Form eines Honorars an den Sachverständigen gezahlt, der die Wertschätzung vornimmt. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten, wie sich die Schätzgebühr berechnet. Sie kann als Pauschalbetrag oder als Prozentanteil am ermittelten Wert bemessen werden. Die Kosten für die Wertermittlung der Immobilie trägt in den meisten Fällen der Kreditnehmer. Sie stellen einen Teil der Nebenkosten dar, die in die Immobilienfinanzierung eingerechnet werden. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die Schätzgebühr direkt bei Auszahlung des Immobilienkredites fällig zu stellen und sie anschließend von der Kreditsumme abzuziehen.

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SCHUFA

Die Abkürzung SCHUFA steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“ (www.schufa.de) und kennzeichnet ein privatwirtschaftliches Dienstleistungsunternehmen, das Daten über das Zahlungsverhalten von Verbrauchern in der Vergangenheit sammelt. Unternehmen können sich – natürlich gegen Bezahlung – bei der SCHUFA registrieren und erhalten im Anschluss die gesammelten Informationen über Verbraucher, die beispielsweise einen Kredit beantragen möchten. Aber auch bei Ratenkäufen, Zahlungen auf Rechnung etc. werden die Informationen der SCHUFA oft in Anspruch genommen. Ziel des Ganzen ist es, Zahlungsausfälle zu vermeiden bzw. schon im Vorfeld zu erkennen, bei welchen Personen Zahlungsausfälle drohen. Ist die Bewertung eines Verbrauchers bei der SCHUFA schlecht, kann die Vergabe eines Kredites oder einer Finanzierung abgelehnt werden.

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Schuldübernahme

Anders als bei einer Bürgschaft tritt hier ein Dritter neben den Schuldner. Das bedeutet, dass der Gläubiger zwei gleichrangig nebeneinanderstehende Schuldner hat und nicht wie bei einer Bürgschaft einen Hauptschuldner, für dessen Verbindlichkeiten jemand bürgt. Bei der Schuldmitübernahme werden also der Hauptschuldner und der Beitretende zu Gesamtschuldnern im Sinne des § 421 ff. BGB. Für den Gläubiger bedeutet dies, das er von zwei Schuldnern Erfüllung verlangen kann. In den meisten Fällen hat der Beitretende allerdings auch ein unmittelbares Interesse an der Erfüllung der Verbindlichkeit.

Abgrenzungen

  • Schuldbeitritt/ Schuldmitübernahme
    Hier tritt ein Dritter zusätzlich neben dem bisherigen Schuldner in das Schuldverhältnis ein.

  • Schuldübernahme
    Hier kommt es zu einem Schuldnerwechsel, indem der Übernehmer an die Stelle des Schuldners tritt.
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Synonyme - Schuldbeitritt,Schuldmitübernahme
Schuldzinsen

Bei Schuldzinsen handelt es sich, wie aus dem Begriff hervorgeht, um zu zahlende Zinsen. Im Zusammenhang mit fremd vermieteten Immobilien kennt das Steuerrecht den Begriff des Schuldzinsenabzugs. Vermieter können bei einer Finanzierung der vermieteten Wohnung die Schuldzinsen im Rahmen der Werbungskosten mit den Mieteinnahmen verrechnen und erzielen dadurch eine Minderung der Steuerschuld, abhängig vom persönlichen Steuersatz.

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Synonyme - Schuldzins
selbstschuldnerische Bürgschaft

Während eine selbstschuldnerische Bürgschaft dem Gläubiger mehr Sicherheiten als eine gewöhnliche Bürgschaft (Ausfallbürgschaft) bietet, ist für den Bürgen riskanter. Als Bürge steht er, sowie sich der Schuldner im Zahlungsverzug befindet, in der Haftungsschuld. Insbesondere dies ist auch der wesentliche Unterschied zur herkömmlichen Bürgschaft, bei der ein Bürge seiner Ansicht nach ungerechtfertigte Zahlungsansprüche zunächst verweigern kann. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn er der Meinung ist, dass der Gläubiger noch über genügend eigene Vermögenswerte verfügt, die er zum Ausgleich der Forderung nutzen könnte. Dafür kann er auch Rechtsmittel ausschöpfen, die eine aufschiebende Wirkung haben, bis klar ist, dass der Gläubiger seine Schulden nicht aus eigenen Mitteln begleichen kann.

Noch riskanter wird es für den Bürgen, wenn er auf die sogenannte Einrede der Vorausklage nach § 773 Abs. 1 Nr. 1 des BGB verzichtet. In diesem Fall hat der Gläubiger das Recht, nach Verstreichen der Zahlungsfristen eine Zwangsvollstreckung beim Bürgen zu erwirken.

Tipps:

  1. Bürgen sind gut beraten, wenn sie im Vertrag eine Haftungsobergrenze vereinbaren, bis zu der die Bürgschaft letztendlich wirksam ist.
  2. Verlangt ein Vertragspartner des Gläubiges eine Bürgschaft, sollte der Bürge bereits auf der Hut sein. Schließlich wird die Bonität des Schuldners in Zweifel gezogen und durch die Bürgschaft das Ausfallrisiko auf den Bürgen verlagert.
  3. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, dass mehrere Bürgen eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernehmen. In diesem Fall haften diese entweder mit einem vereinbarten Anteil oder zu gleichen Teilen für die Gesamtschuld.
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Sicherheiten

Sicherheiten kommen immer dann zum Einsatz, wenn Kredite und Darlehen vergeben werden. Der Kreditgeber sichert sich damit gegen das Risiko eines Verlustes so gut wie möglich ab. Generell gilt: Die Gefahr für einen Kapitalverlust verringert sich für den Kreditgeber, je höherwertig die Sicherheiten sind, die ihm der Kreditnehmer zur Verfügung stellen kann. Bei Baufinanzierungen und Immobilienkrediten kommt oftmals eine Hypothek oder eine Grundschuld als Sicherheit infrage, die in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Der Gedanke dahinter ist, dass in diesem Fall die Immobilie selbst als Sicherheit für die Finanzierung dient und vom Gläubiger bei einem Zahlungsausfall gepfändet und verwertet werden kann. Aber auch andere Objekte können als Sicherheit für eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung herangezogen werden, ebenso Edelmetalle, Wertpapiere und natürlich Sparguthaben und Bargeld. Auch die Bürgschaft gehört zu den Sicherheiten, obwohl hier zunächst kein physischer Wert dahintersteht. Im Falle des Falles muss der Bürge jedoch mit seinem Vermögen für den Kreditausfall geradestehen.

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Sicherungsvereinbarung

Als Sicherheitsvereinbarung bezeichnet man ein Übereinkommen, das im Rahmen der Vergabe von Immobilienkrediten getroffen wird. Es dient dazu, dem Kreditgeber die nötige Sicherheit durch eine Grundschuld zu geben. In der Sicherungsvereinbarung wird festgelegt, dass die jeweils geleisteten Zahlungen auf gesicherten Forderungen beruhen.

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Sondereigentum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus teilt sich das Objekt in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum auf.

  • Sondereigentum
    Mit dem Begriff Sondereigentum bezeichnet man in diesem Fall sämtliche Teile des Objektes, die der Eigentümer der jeweiligen Eigentumswohnung ausschließlich selbst nutzt. Dies ist natürlich die Wohnung selbst, aber auch zur Wohnung gehörende Kellerräume, Garagen, abgetrennte Gartenanlagen usw. zählen als Sondereigentum.

  • Gemeinschaftseigentum
    Das Gemeinschaftseigentum dagegen umfasst sämtliche Bereiche, die von allen Hausbewohnern gemeinsam genutzt werden, beispielsweise Treppenhäuser, Wasch- und Trockenräume, gemeinschaftliche Gartenanlagen usw.
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Synonyme - Gemeinschaftseigentum

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