Baufinanzierungsberatung

Fachbegriffe Baufinanzierung

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Zinsänderungsrisiko

Oftmals werden bei Immobilienfinanzierungen die Zinsen für eine gewisse Zeit festgeschrieben, zum Beispiel für fünf oder zehn Jahre. Für den Kreditnehmer ergibt sich daraus eine erhöhte Planungssicherheit, da er genau weiß, welche Zinslast in diesem Zeitraum auf ihn zukommt. Wird allerdings keine Zinsfestschreibungszeit festgelegt, so ergibt sich ein Zinsänderungsrisiko. Wie der Name bereits andeutet, besteht dieses Risiko darin, dass sich die Zinssätze während der Laufzeit nach oben entwickeln und somit entsprechende Mehrkosten für den Kreditnehmer verursachen. Allerdings kann sich auch bei festgeschriebenen Zinsen ein Zinsänderungsrisiko ergeben, und zwar dadurch, dass die Zinssätze während der Festschreibungsdauer sinken und der Kreditnehmer somit eine günstigere Finanzierung in Anspruch nehmen könnte, wenn die Zinssätze nicht festgeschrieben wären. Es ist somit immer eine Abwägungssache, welche Zinssätze für wie lange festgeschrieben werden.

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Zinsfestschreibungszeit

Als Zinsfestschreibungszeit bezeichnet man den Zeitraum, in dem die Zinsen für eine Finanzierung nicht geändert werden können. Diese Zeit kann individuell zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer vereinbart werden. Bei Immobilienfinanzierungen ist es üblich, eine Zinsfestschreibungszeit von fünf oder zehn Jahren zu wählen. Erst nach Ablauf dieses Zeitraums können die Zinssätze neu verhandelt werden und es kommt eine Anschlussfinanzierung zum Einsatz. Durch die Zinsfestschreibungszeit kann der Kreditnehmer optimal mit den Kosten für die Finanzierung seines Objektes kalkulieren. Es besteht jedoch das Risiko, dass sich die Zinssätze während der Festschreibungszeit nach unten entwickeln und das Darlehen somit teurer wird, als es eigentlich sein müsste.

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Zusätzliche Sicherheiten

Bei Bau- und Immobilienfinanzierungen, für die die vom Kreditnehmer gebotenen Sicherheiten nicht ausreichen, können vom Gläubiger zusätzliche Sicherheiten gefordert werden. Diese Notwendigkeit kann sich beispielsweise dann ergeben, wenn die eigentlich aufgenommene Finanzierung nicht ausreicht und eine Nachschussfinanzierung vereinbart werden muss. Als zusätzliche Sicherheiten kommen beispielsweise Bürgschaften des eigenen Arbeitgebers oder auch von Kreditinstituten infrage. Auch Verträge für Versicherungen und Sparpläne können als zusätzliche Sicherheiten eingesetzt werden. Allerdings liegt es hierbei in der Hand des Kreditgebers, ob er die zusätzlichen Sicherheiten akzeptiert oder nicht. Dies hängt natürlich auch von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers ab.

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Zwischenfinanzierung

Zwischenfinanzierungen kommen in den meisten Fällen in Verbindung mit Bausparfinanzierungen zum Tragen. Ist der Bausparvertrag zum Zeitpunkt des Kaufs einer Immobilie noch nicht zuteilungsreif, greift bis zur Zuteilung eine Zwischenfinanzierung. Bei Annuitätendarlehen greifen Zwischenfinanzierungen seltener.

Gerade bei Baufinanzierungen kommt es immer wieder vor, dass die einzelnen Finanzierungsschritte anhand des Fortschritts der Bauarbeiten vorgenommen werden – also Zug um Zug. Auch hierbei dient die Zwischenfinanzierung als probates Mittel, um problemlos Teilzahlungen leisten zu können. Ähnliches gilt für Bausparverträge. Es kann vorkommen, dass eine Immobilie sofort gekauft werden soll, auch wenn der entsprechende Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Die Zwischenfinanzierung ist die passende Lösung für einen solchen Fall. Zwischenfinanzierungen werden aber auch ganz gezielt eingesetzt, um Phasen mit ungünstigen Zinssätzen so lange zu überbrücken, bis die Finanzmärkte wieder bessere Bedingungen bieten. Im Anschluss können dann wieder Kredite mit längerer Zinsbindung abgeschlossen werden. Zwischenfinanzierungen werden von nahezu allen Banken und Kreditgebern angeboten, die auch für die Abwicklung herkömmlicher Baufinanzierungen zuständig sind.

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