Auf der Suche nach passenden Möglichkeiten für die eigene Baufinanzierung wählen in Deutschland nach wie vor sehr viele Menschen einen Bausparvertrag. Laut Erhebungen der Deutschen Bundesbank werden jeden Monat Beiträge von mehr als 2 Milliarden Euro in Bausparverträge eingezahlt. Die Vorteile liegen dabei klar auf der Hand: Wer künftig eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, kann sich bereits heute ein Bauspardarlehen zu sehr günstigen Konditionen sichern.

Aufgrund des aktuellen Zinstiefs ist das gerade für die Personen interessant, die für den Immobilienerwerb noch etwas Zeit brauchen: Sie können auch später vom niedrigen Zinsniveau profitieren und somit die Kosten gering halten. Gerade für junge Leute ist ein Bausparvertrag zudem auch als Geldanlage rentabel, da sie die staatlichen Förderungen auch anderweitig nutzen können. Diese zahlreichen Möglichkeiten und die günstigen Konditionen erklären die weiterhin ungebrochene Beliebtheit des Bausparvertrags.

 

Prinzip des Bausparens – Sparen als Gemeinschaft

Bausparen basiert auf dem Prinzip des kollektiven Sparens: Die Bauspardarlehen werden aus den laufenden Einzahlungen anderer Sparer zugeteilt. Deshalb garantieren Bausparkassen auch keinen Zuteilungszeitpunkt von Bausparverträgen, denn es kommt immer auf die insgesamt verfügbaren Einzahlungen und die zu vergebenden Darlehen der jeweiligen Bausparkasse an.

Wer sich am Bausparen beteiligen möchte, muss hierfür einen Bausparvertrag abschließen, der sich aus folgenden Komponenten zusammensetzt:

  • Bausparsumme,
  • Guthabenverzinsung in der Sparphase,
  • Sollzinssatz in der Darlehensphase,
  • voraussichtliche Dauer bis zur Zuteilung,
  • Sparrate,
  • Laufzeit des Bauspardarlehens.

 

Verwendungsmöglichkeiten für Bausparverträge


Wer in einen Bausparvertrag einzahlt, kann das daraus resultierende Guthaben nebst Zinsen zunächst einmal vollkommen frei nutzen. Sollte er jedoch staatliche Fördermaßnahmen wie die Wohnungsbauprämie in Anspruch genommen haben, kann er frühestens nach sieben Jahren über das Guthaben verfügen und muss dieses für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen. Sollte er dies nicht tun, muss er die Förderung zurückzahlen. Eine Ausnahme gilt hier lediglich für Personen, die bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hatten. Beim Wohnriester wird ebenfalls erwartet, dass der Bausparvertrag später zu wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird.

Das Darlehen nach Zuteilung des Bausparvertrags ist zweckgebunden und muss laut § 1 Abs. 3 BauSparkG für einen wohnwirtschaftlichen Zweck genutzt werden. Dazu gehören neben dem Bau, dem Kauf, der Renovierung oder Sanierung einer Wohnimmobilie auch der Kauf eines Baugrundstücks oder von Erbbaurechten, sofern dieser dem Zweck dient, darauf eine Wohnimmobilie zu errichten. Aber auch die Zahlung von Verbindlichkeiten, die aufgrund der o. g. Transaktionen entstanden sind, fallen darunter.

 

Die drei Phasen eines Bausparvertrags

1. Ansparphase

In der Ansparphase zahlt der Anleger regelmäßig (monatliche, vierteljährlich oder sogar nur einmalig) Beiträge in seinen Bausparvertrag ein. Diese werden mit dem vorher vereinbarten Guthabenzinssatz verzinst. Die Rendite lässt sich unter Umständen zusätzlich durch Förderungen vom Staat wie z. B. die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage erhöhen. Die Sparbeträge dienen dazu, die erforderliche Mindestsparsumme (35-60 % der Bausparsumme) zu erreichen, da der Bausparvertrag oftmals erst dann zuteilungsreif ist. Bereits bei Vertragsabschluss werden natürlich auch die Konditionen des Bauspardarlehens festgelegt, denn der Anleger hat einen Rechtsanspruch auf das Darlehen.

2. Zuteilung

Wenn ein Bausparvertrag die Zuteilungsreife erlangt, kann die Bausparkasse bei entsprechender Kapitalversorgung das vorher vereinbarte Bauspardarlehen in Höhe der Bausparsumme vergeben. Die Erlangung der Zuteilungsreife hängt dabei vom jeweiligen Tarif und Anbieter ab.

Wichtige Bewertungskriterien sind dabei:

  1. Die Mindestsparsumme
    Der Bausparvertrag wird erst zugeteilt, wenn eine gewisse Mindestquote der Bausparsumme (35-60%) auch tatsächlich angespart wurde.
  2. Die Mindestspardauer
    Erst nach einer gewissen Mindestspardauer (12 bis 60 Monate) wird der Bausparvertrag zugeteilt.
  3. Die Mindestvertragslaufzeit
    Mitunter wird ein Bausparvertrag auch frühestens nach einer gewissen Vertragsdauer zugeteilt.

Fast jede Bausparkasse hat für die Beurteilung der Zuteilungsreife ein Bewertungssystem, anhand dessen es Punkte an die einzelnen Bausparverträge vergibt. Der Bausparvertrag mit der höchsten Punktzahl hat dabei Vorrang für die Zuteilung des Bauspardarlehens.

3. Darlehensphase

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, gewährt die Bausparkasse ein Bauspardarlehen in Höhe des Differenzbetrags zwischen dem Guthaben und der Bausparsumme. Der Zinssatz für das Darlehen wurde bereits zu Beginn des Bausparvertrags festgelegt, und die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden monatlichen Raten (Annuitätendarlehen). Sondertilgungen sind zudem jederzeit in beliebiger Höhe möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Ein Bauspardarlehen wird im Grundbuch bei Bedarf nachrangig (also hinter anderen Baukrediten) abgesichert. Bei Beträgen bis zu maximal 30.000 Euro (in der Praxis üblicherweise 10.000 Euro) können laut § 7 Abs. 4 BauSparkG mitunter jedoch auch Blankokredite ohne Absicherung gewährt werden.

 

Vor- und Nachteile des Bausparens

Die Vorteile eines Bausparvertrags liegen klar auf der Hand, denn der Interessent sichert sich schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Darlehen mit bereits festgelegten Zinsen. Sollte also das Zinsniveau während der Sparphase steigen, erhält der Kreditnehmer trotzdem die vereinbarten günstigeren Zinsen. Darüber hinaus ist ein Bausparvertrag vor allem für Personen interessant, die eine Immobilie erwerben möchten, aber nicht über Eigenkapital verfügen. In der Sparphase wird nämlich zunächst Eigenkapital aufgebaut, später kann das Bauspardarlehen zum Immobilienerwerb eingesetzt werden. Die staatlichen Förderungen machen das Bausparen zudem deutlich attraktiver. Das Darlehen hat außerdem auch den Vorteil, dass es sich jederzeit vollständig oder teileweise tilgen lässt. Auf diese Weise sind Sondertilgungen kein Problem. Darüber hinaus kann ein Bauspardarlehen sehr gut mit anderen Formen der Baufinanzierung kombiniert werden, da es im Grundbuch nachrangig abgesichert werden kann. Das Darlehen kann zudem auch im Zuge der privaten Altersvorsorge („Wohnriester“) genutzt werden.

Die Vorteile des Bausparens im Überblick:

  • Es wird ein Bauspardarlehen mit günstigen Zinsen garantiert.
  • Bei niedrigem Zinsniveau können günstige Zinssätze für die Zukunft gesichert werden.
  • Durch einen Bausparvertrag kann ein Immobilienerwerb auch ohne Eigenkapital möglich gemacht werden.
  • Staatliche Förderungen sorgen für höhere Renditen in der Sparphase.
  • Bauspardarlehen erlauben jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe.
  • Eine Absicherung im Grundbuch kann nachrangig erfolgen (Kombimöglichkeit mit anderen Immobilienfinanzierungen).
  • Bausparvertrag als private Altersvorsorge mit Riester-Förderung nutzbar.

Wie jede Form der Baufinanzierung bringt auch das Bausparen durchaus einige Nachteile mit sich. So liegen die Guthabenzinsen bei Bausparverträgen mit attraktiven Darlehenszinsen oftmals sehr niedrig. Darüber hinaus kann der Zeitpunkt der Zuteilung auch bei Erfüllung aller Bewertungskriterien nicht garantiert werden, da dieser immer auch von der Entwicklung aller anderen Bausparverträge der einzelnen Bausparkasse abhängt. Als weiterer Nachteil sind noch die Gebühren beim Bausparen zu nennen, die je nach Tarif zwischen 1 und 3% der Bausparsumme ausmachen können. Mit einem geschickten Vergleich der Angebote lassen sich hier aber schnell günstige Lösungen finden.

Die Nachteile des Bausparens im Überblick:

  • Anleger müssen sich häufig zwischen hohem Guthabenzins oder niedrigem Darlehenszins entscheiden.
  • Der Zeitpunkt der Zuteilung kann nicht garantiert werden. Dies führt oft dazu, dass Wartezeiten mit Zwischenfinanzierungen überbrückt werden müssen.
  • Einige Angebote bringen hohe Gebühren mit sich. Ein Anbietervergleich ist sinnvoll.

 

Staatliche Förderung des Bausparens

Der Staat fördert Bausparverträge unter bestimmten Umständen mit verschiedenen Mitteln. Dazu gehören:

  • die Arbeitnehmersparzulage (in Kombination mit vermögenswirksamen Leistungen),
  • die Wohnungsbauprämie,
  • Wohnriester (als staatliche Eigenheimrente),
  • die vermögenswirksamen Leistungen (VL).

Alle diese Förderungsarten sollen nun etwas genauer erklärt werden:

1. Die Arbeitnehmersparzulage

Bei Arbeitnehmersparzulage handelt es sich um eine Förderung zur Vermögensbildung von Arbeitnehmern. Sollten diese die vermögenswirksamen Leistungen (VL) nutzen und dabei über ihren Arbeitgeber in einen Bausparvertrag einzahlen, erhalten sie 9 % der eingezahlten Summe als Aufschlag, wobei die maximale Fördersumme auf 470 Euro pro Jahr (Verheiratete: 940 Euro) begrenzt ist. Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage besteht zudem nur, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen bei Alleinstehenden den Betrag von 17.900 Euro (Ehepaare: 35.800 Euro) nicht überschreitet.

2. Die Wohnungsbauprämie

Die Wohnungsbauprämie ist seit jeher eine der staatlichen Hauptförderungen für das Bausparen. Sie kann von jedem unbeschränkt Steuerpflichtigen ab einem Alter von 16 Jahren beantragt werden und beträgt 8,8% der jährlichen Aufwendungen, sofern diese bei mindestens 50 Euro pro Kalenderjahr liegen. Es werden dabei jedoch höchstens Aufwendungen in Höhe von 512 Euro (Ehepaare: 1.024 Euro) berücksichtigt, sodass die maximale Förderung pro Jahr 45,06 Euro (Ehepaare: 90,11 Euro) beträgt. Die Wohnungsbauprämie wird zudem nur dann gezahlt, wenn

  • das zu versteuernde Einkommen des Antragstellers den Betrag von 25.600 Euro (Ehepaare: 51.200 Euro) nicht überschreitet,
  • die Vertragslaufzeit von mindestens sieben Jahren eingehalten wird,
  • das Geld wohnwirtschaftlich eingesetzt wird. Damit sind sowohl der Kauf, Bau, die Renovierung oder Sanierung einer selbst genutzten Wohnimmobilie gemeint.

Von dieser Vorgabe darf abgewichen werden, wenn ein Kunde beim Vertragsschluss noch nicht 25 Jahre alt war oder der Vertrag vor 2009 abgeschlossen worden ist.

3. Wohnriester (staatliche Eigenheimrente)

Die staatlich geförderte Eigenheimrente ist eine Erweiterung der Riester-Rente, um auch die Anschaffung von Wohneigentum als Form der privaten Altersvorsorge zu unterstützen. Das Bausparen gehört dabei explizit zu den geförderten Arten der Eigenheimrente. Auf diesem Weg lassen sich also die Riester-Zulagen für die Einzahlungsbeträge in den Bausparvertrag realisieren. Dies lohnt sich vor allem für Familien mit Kindern, weil hier für jedes Kind eine zusätzliche Zulage gezahlt wird.
Voraussetzung für eine staatliche Förderung im Sinne der Eigenheimrente ist die spätere eigene Nutzung der Immobilie als Wohneigentum. Wer berufsbedingt umziehen muss, kann die Immobilie zwischenzeitlich vermieten oder sogar verkaufen. Der Verkaufserlös muss jedoch am neuen Wohnort erneut in ein entsprechendes Objekt investiert werden. Sollte dies unterbleiben, müssen die Riester-Zulagen zurückgezahlt werden.

4. Vermögenswirksame Leistungen

Sie werden vom Arbeitgeber gezahlt, wenn dies im Tarif- oder Arbeitsvertrag oder einer Betriebsvereinbarung vorgesehen ist. Auch ihre Höhe ist dort geregelt, der maximale Betrag liegt allerdings bei 40 Euro pro Monat. Sie werden steuer- und sozialversicherungsrechtlich wie Einkommen behandelt.

 

Bausparen als Teil einer Baufinanzierung

Das Bausparen ist in der Regel nur ein Teil der kompletten Immobilienfinanzierung. Trotzdem kann diese Möglichkeit insbesondere für Bauinteressenten ohne Eigenkapital eine sehr interessante Lösung sein. Auf diese Weise wird Eigenkapital gebildet, und Bausparkunden erhalten ein günstiges Bauspardarlehen. In Kombination mit einer herkömmlichen Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen lassen sich somit die Kosten niedrig halten. Da das Bauspardarlehen zudem nachrangig abgesichert werden kann, bietet es die optimale Möglichkeit zur Kombination mit Bankdarlehen.
Natürlich funktioniert die Kombination eines Bausparvertrags (Darlehen) mit einer anderen Baufinanzierungsform auch beim Wohnriester-Konzept. Für die staatliche geförderte Eigenheimrente gibt es zahlreiche Kombiverträge, die einen Bausparvertrag mit einem Annuitätendarlehen kombinieren. Solche Kombiverträge werden mit staatlichen Zulagen gefördert und sorgen somit häufig für eine günstige Gesamtfinanzierung. Trotzdem ist es auch hier besonders wichtig, einzelne Angebote zu vergleichen, um die Kosten gering zu halten.

Wichtige Fakten im Überblick:

  • Das Darlehen aus einem Bausparvertrag ist selten dazu gedacht, die gesamte Summe einer Baufinanzierung abzudecken.
  • Durch die nachrangige Absicherung ist eine Kombination mit anderen Finanzierungen sehr gut möglich.
  • Mit einem Bausparvertrag lässt sich zunächst Eigenkapital aufbauen.
  • Kombiverträge von Bausparvertrag und herkömmlicher Baufinanzierung finden auch beim Wohnriester-Konzept Verwendung.
  • Bei Kombiverträgen sollte immer vorher geprüft werden, ob auch tatsächlich beide Finanzierungsteile attraktive Konditionen mit sich bringen.

 

Auf einen Blick: Die wichtigsten Unterschiede zwischen Immobilienkredit und Bausparvertrag

Baukredit

Bausparvertrag

Sehr kurzfristige Kreditauszahlung (< 1 Woche)

sehr langfristiger Vorlauf von mehreren Jahren

Zinshöhe steht bei Vertragsabschluss fest

3-phasige Aufteilung

in der Regel Eigenkapital nötig

Eigenkapital nicht nötig

Eintragung ins Grundbuch

Tilgung kann flexibel gehandhabt werden

meistens wird eine Anschlussfinanzierung benötigt

Guthaben wird verzinst

 

Unterstützung durch staatliche Förderung

Für beides gilt: Die Konditionen sollten vor einer Vertragsunterzeichnung genau verglichen werden.

Vorsicht ist bei der Kombination eines Bausparvertrags mit einem Immobiliendarlehen geboten. Verträge dieser Art gliedern sich in zwei Phasen:

  • In der 1. Phase erhalten Kunden ein Vorausdarlehen, wofür sie Zinsen zahlen müssen. Anstelle einer Tilgung zahlt man dann in regelmäßigen Abständen vertraglich vereinbarte Beträge auf das Bausparkonto ein.
  • Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Darlehen getilgt und es werden ab diesem Zeitpunkt Tilgung und Zinsen für das Bauspardarlehen fällig. Die Höhe der Rate bleibt dabei gleich.

Bei diesem Modell, das auch als Konstantdarlehen bezeichnet wird, erhöhen sich die Verwaltungskosten, weil dieses Konstrukt aus einem Bausparvertrag zuzüglich eines Darlehens besteht. Darüber hinaus ist die fehlende Planbarkeit der Zuteilungsreife ein Risiko für den Bankkunden: Im ungünstigen Fall muss für eine teure Zwischenfinanzierung gesorgt werden. Durch diese Kombination sind Kunden außerdem stark an einen Anbieter gebunden, was einen Wechsel oder eine Umschuldung nicht ohne hohe Kosten nach sich zieht. Der Vorteil der Möglichkeit von Sondertilgungen, der gern von den Instituten ins Spiel gebracht wird, hat seine Wirkung verloren, da mittlerweile zahlreiche Anbieter diese Option in ihr Portfolio aufgenommen haben. Die derzeit historisch niedrigen Zinsen tun ihr Übriges, damit diese Variante für Kunden nicht mehr attraktiv ist.

 

Fazit
Das Bausparen wurde ursprünglich eingeführt, um Privatpersonen die Finanzierung eines Eigenheims zu erleichtern. Auch heute wird der Bausparvertrag noch sehr gerne genutzt und kann bei richtiger Tarifwahl die Kosten für eine Baufinanzierung deutlich senken. Werden zudem Förderungen durch den Staat in Anspruch genommen, lohnt sich ein solcher Schritt umso mehr. Trotzdem ist es sehr wichtig, sich bei einer Baufinanzierung immer alle Alternativen anzuschauen und auch verschiedene Bausparverträge miteinander zu vergleichen.

 

 

Kaufen statt Mieten

 

 

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