Gern offerieren Bausparkassen ihren Kunden Bausparsofortfinanzierungen. Aber ist dieses Finanzierungsmodell wirklich eine gute Alternative zum klassischen Immobilienkredit?

Es klingt verlockend:
Anstatt etliche Jahre den Bausparvertrag bedienen und mit dem Kauf oder Bau eines Eigenheims lange warten zu müssen, gibt es die Möglichkeit, auf die Ansparphase zu verzichten. Stattdessen gibt das Institut seinem Kunden einen Vorauskredit.

Die angebotenen Modelle sind jedoch unterschiedlich:

 

  1. Kunden können mehrere Sparverträge abschließen, die jedoch zeitversetzt angespart und deshalb zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreif werden. Hier gibt es also ein Darlehen und mehrere Bausparverträge, die für die Tilgung verwendet werden. Gerade diese Variante wird von Fachleuten kritisch beurteilt: Welcher Zinssatz für das Restdarlehen gilt, ist heute noch völlig unbekannt. Außerdem überschneiden sich die Laufzeiten der einzelnen Bausparverträge, sodass es Phasen gibt, in denen mehrere von ihnen gleichzeitig bedient werden müssen. Ein weiteres Manko: Die Gebühren für die Sparverträge werden sofort gefordert, auch für die, die erst Jahre später angespart werden.

  2. Bei der zweiten Variante wird Kunden von ihrer Bausparkasse ein Darlehen gegeben. In den ersten Jahren zahlen sie nur die Zinsen und parallel in einen Bausparvertrag. Sobald dieser zuteilungsreif ist, wird mit dessen Hilfe ein Teil des Darlehens getilgt. Die Tilgung des restlichen Darlehens erfolgt wie bei einem üblichen Bauspardarlehen.

  3. Das dritte Modell baut darauf auf, dass ein Kunde einen höheren Kredit, als er benötigt, aufnimmt, und den übersteigenden Betrag in einen Bausparvertrag einzahlt.

 

Die wichtigste Frage: Lohnt sich eine Bauspar-Sofortfinanzierung?

Bestechend ist der Vorteil einer solchen Sofortfinanzierung, sich ohne weitere Verzögerung den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. Auch der Umstand, dass diese Angebote eine langjährige Zinssicherheit bieten, ist verlockend.

Diese Art der Finanzierung hat jedoch einige Nachteile:

  1. Sie ist sehr unflexibel: Sofern die Immobilie vorzeitig wieder verkauft werden soll, ist eine Vertragsaufhebung hier teurer als bei einer klassischen Finanzierung. Der Grund: Die Vorfälligkeitsentschädigung wird auf die maximale Schuldsumme gezahlt, weil die Tilgung nicht kontinuierlich, sondern auf einen Schlag am Ende der Laufzeit erfolgt.

  2. In der Regel sind Sondertilgungen nicht vorgesehen.

  3. Wenn zuteilungsreife Bausparverträge nur einen geringen Teil des Darlehens abdecken, kann sich das Abtragen des gesamten Kredits über weit mehr Jahre hinziehen, als es bei einer klassischen Finanzierung der Fall gewesen wäre.

  4. Dazu kommen bei jedem Abschluss eines Bausparvertrags Bearbeitungsgebühren. Sie liegen derzeit zwischen 1 % und 1,6 %. Wenn es sich um einen hohen Kredit handelt, kommen da schnell mehrere 1.000 Euro zusammen.

  5. Die fehlende Garantie des Zuteilungszeitpunkts birgt ein weiteres Risiko. Wenn z. B. zu wenige Bausparverträge abgeschlossen wurden, um die Darlehen zu finanzieren, kann sich der Zuteilungszeitpunkt verschieben. Dann kann es passieren, dass die Zinsbindung endet, das Bauspardarlehen aber nicht zeitlich passend abgelöst werden kann. Dem Immobilienbesitzer bleibt dann nur eine teure Zwischenfinanzierung. Kunden können hier vorbeugen, indem sie eine Variante wählen, bei der die Zinsen bis zum Auslaufen des Darlehens fest sind. Eine Festschreibung des Zuteilungszeitpunkts ist in keinem Fall möglich, da sie dem Prinzip des kollektiven Sparens aller Bausparkunden widerspricht.

 

Es wird Kunden nicht leicht gemacht, hier eine Entscheidung zu treffen: Den Produkten fehlt es in der Mehrzahl an Transparenz.  Da die Bausparkassen den Gesamt-Effektivzins  nicht angeben müssen, tun sie es meistens auch nicht. Den Kunden werden nur die Zinsen für das Darlehen und für den Bausparvertrag präsentiert. Ihnen erschließt sich nicht, dass sich die tatsächlichen Kosten oberhalb des Gesamteffektivzinses befinden, da zum „Gesamtpaket“ auch die Abschlusskosten (s. o.) und die Verluste gehören, die beim Sparen mithilfe eines Kredits entstehen. Daher sollten Kunden vor dem Vertragsabschluss darauf bestehen, dass der Gesamteffektivzins ausgewiesen wird.

 

 

Kaufen statt Mieten

 

 

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