Das Eigenkapital ist eines der wichtigsten Bausteine der Immobilienbau- oder Kauffinanzierung. Von seiner Höhe kann es maßgeblich abhängen, ob sich ein Finanzierungskonzept auch über einen sehr langen Zeitraum hinweg trägt. Auch wenn Finanzexperten davor warnen, gibt es Bau- oder Kaufinteressierte, die ihr Eigenheim ohne Eigenkapital finanzieren wollen. 

 

Was zum Eigenkapital gehört

Zum Eigenkapital gehören

  • Bargeld
  • Guthaben auf Tagesgeld- oder Sparkonten
  • Wertpapiere, Aktien, Investmentfondsbeteiligungen, Sparbriefe, Termingelder
  • bald fällige Lebensversicherungen
  • Guthaben aus Bausparverträgen (inklusive Zinsen und Prämien)
  • unbelasteter Immobilienbesitz, der verkauft werden könnte
  • bei einem Bauprojekt: unbelastetes Baugrundstück
  • Vorerbschaften oder Schenkungen
  • noch offene Geldforderungen, mit deren Rückzahlung in Kürze zu rechnen ist
  • Darlehen von Angehörigen oder dem Arbeitgeber; sofern auf diese Möglichkeit zurückgegriffen werden muss, um ein stabiles Finanzierungskonzept zu erstellen, sollte möglicherweise über den Traum vom Eigenheim noch einmal neu nachgedacht werden.

 

Wie hoch das Eigenkapital sein sollte

In der Regel raten Baufinanzierungsexperten zum Eigenkapital zwischen 20 und 30 Prozent der Investitionssumme. Das Argument vieler Berater ergibt sich aus der Überlegung, dass man die günstigsten Konditionen für eine Baufinanzierung bei einer Finanzierungsrate bis zu 60 Prozent des Investments erhalten kann. Wer also ein Haus bauen möchte und die Baukosten mit den Grundstückskosten und Nebenkosten addiert, ermittelte so die Kosten seiner geplanten Investition. In der Praxis sind die Regeln für den Einsatz von Eigenkapital aber nicht so starr. Die Banken entscheiden über die Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals individuell. Ein Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst wird dabei positivere Aussichten haben, als ein Selbstständiger mit schwankenden Gewinnen. Fakt bleibt aber, dass die Baufinanzierung umso schneller und risikofreier getilgt werden kann, je höher das eingesetzte Eigenkapital ausfällt.

 

Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Für eine vollständige Fremdfinanzierung müssen gleich mehrere Fragen vorab positiv beantwortet werden können:

 

Ist der Job absolut sicher?

Diese Frage können nur Beamte auf Lebenszeit mit „Ja“ beantworten. Alle anderen Personengruppen müssen an ihre beruflichen Zukunftsaussichten einen strengen Maßstab anlegen: Ein heute sicher erscheinender Arbeitsplatz kann in zehn Jahren eventuell wegrationalisiert sein. Wie sind dann die Chancen, schnell einen neuen Arbeitgeber zu finden? Auch Selbstständige müssen sich ganz ähnliche Fragen stellen: Ob ihr Unternehmen auch langfristig auf wirtschaftlich sicheren Füßen steht, hängt nicht nur von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und dem unternehmerischen Geschick, sondern auch von der Branche ab.

 

Wie wahrscheinlich ist bei der Wunschimmobilie eine Wertsteigerung?

Um die finanzielle Attraktivität eines Hauses einzuschätzen, steht vor allem ein Kriterium ganz oben an: die Lage. Bevor ein Haus gekauft oder gebaut werden soll, sollten sich die künftigen Eigentümer deshalb genau dessen Nachbarschaft ansehen: Sind in der näheren Umgebung viele Leerstände? Sind die benachbarten Gebäude oder Freiflächen in einem guten Zustand? Dabei sollte nicht nur die Wohnlage selbst, sondern auch die umliegenden Gewerbeflächen in Augenschein genommen werden. Sehr wichtig ist auch die künftige bauliche Entwicklung, die sich in den Bebauungsplänen ablesen lässt: Wenn um das Eigenheim herum weitere Einfamilienhäuser vorgesehen sind, ist eine Wertsteigerung der eigenen Immobilie sehr wahrscheinlich; ein Industriegebiet oder ein großer Supermarkt in der unmittelbaren Nachbarschaft hat die gegenteilige Wirkung.

 

Grundsätzliche Überlegungen und Erkundigungen

Sofern nun sowohl hinsichtlich der Sicherheit des Arbeitsplatzes als auch der Wertsteigerung des Eigenheims ein positives Fazit gezogen werden kann, müssen weitere grundsätzliche Überlegungen und Erkundigungen angestellt werden:

  • Eigenleistungen am Bau verringern die Baukosten und den Lohnanteil der eingesparten Handwerkerleistung. Sie sollte jedoch nur dann eingeplant werden, wenn der Bauherr selbst Handwerker oder mindestens versierter Heimwerker ist. Anderenfalls ist von Eigenleistung grundsätzlich abzuraten, da die Gefahr von Qualitätseinbußen und Zeitverzögerung in Verknüpfung mit Haftungsfragen zu groß ist. Um der Bank die Höhe der Eigenleistung dokumentieren zu können, sollte der Architekt oder Baupartner eine entsprechende Bestätigung ausstellen.

  • Wenn bereits absehbar ist, dass nach dem Ende der Kreditdauer eine Anschlussfinanzierung nötig wird, sollte über ein Forwarddarlehen nachgedacht werden (siehe Texte „Baufinanzierung“ und „Forwarddarlehen“).

  • Eine Finanzierung, die zu 100 % auf Fremdkapital basiert, erstreckt sich in der Regel auf mindestens 30 Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums muss möglicherweise auf zahlreiche Extras wie z. B. Urlaubsreisen oder größere Anschaffungen verzichtet werden. Das kann durchaus zu familiären Spannungen führen.

  • Zahlreiche Banken rechnen ihren Kunden vor, dass diese beim Bau oder Kauf einer Wohnimmobilie im Prinzip anstelle der monatlichen Mietzahlungen nun Rückzahlungsraten für ihren Kredit zahlen, jedoch das Eigenheim irgendwann ihnen gehört. Doch das ist nur die halbe Wahrheit:
    Neben den Kosten, die auch in einer Mietwohnung fällig wurden (Strom, Heizung, Telefon und Internet, Versicherungen) und weiterhin fällig werden, kommen nun weitere Ausgaben hinzu:
    Hauseigentümer müssen Grundsteuern bezahlen sowie optional einige Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung), Besitzer einer Eigentumswohnung müssen für die Kosten der Hausverwaltung und die monatliche Umlage aufkommen.

 

Achtung:
Die Finanzierung durch ein Kreditinstitut erfasst bei bereits bestehenden Gebäuden deren Kaufpreis, bei Bauprojekten den Grundstückskaufpreis sowie die Baukosten. Sie umfasst nicht die Kosten, die für den Notar, den Grundbucheintrag sowie eventuell den Makler anfallen. Diese können insgesamt etwa 10 % des Kaufpreises ausmachen. Weitere Informationen zum Thema Eigenkapital können dem Artikel „Grundlagen zur Baufinanzierung“ entnommen werden.

 

 

Kaufen statt Mieten

 

 

© 2017 baufinanzierungsberatung.com, ein Projekt von www.zbo.de