Zum 21. März 2016 wurde eine Richtlinie der Europäischen Union umgesetzt, die insbesondere im Bereich der Immobilienkredite einige Veränderungen beinhaltet. So wurden beispielsweise die Beratungspflichten für Kreditgeber verschärft, der sogenannte Widerrufsjoker ist ab dem 21. Juni 2016 entfallen und darüber hinaus gibt es strengere Vorgaben bei Beratungsgesprächen, welche die Aufnahme eines Immobilienkredits betreffen. Auf die wichtigsten Änderungen möchten wir im Folgenden etwas näher eingehen.

 

Widerrufsjoker seit dem 21. Juni 2016 weggefallen

Eine der wesentlichen Veränderungen, die durch die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie ausgelöst wurde, ist der Wegfall des sogenannten Widerrufsjokers. Bisher konnten Kunden einen Immobilienkredit, der zwischen Ende 2002 und Mitte 2010 abgeschlossen worden war, unbefristet widerrufen, wenn dieser eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthielt. (siehe Kreditvertrag widerrufen.) Dies ist seit dem 21. Juni 2016 nicht mehr möglich. Zudem können alle ab diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Immobilienkreditverträge auch bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung nur noch innerhalb von einem Jahr und 14 Tagen widerrufen werden. Bisher bestand bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung ein zeitlich unbegrenztes Widerrufsrecht. Von Verbraucherschützern wird insbesondere diese Änderung heftig kritisiert, da es sich im Vergleich zur aktuellen Situation aus Sicht der betroffenen Kreditnehmer um eine Verschlechterung ihrer Rechte handelt.

 

Beratungspflichten bei Wohnimmobilienkrediten wurden verschärft

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie beinhaltet insbesondere strengere Beratungspflichten bei der Vergabe von Immobiliendarlehen. Eine gravierende Änderung besteht unter anderem darin, dass es zukünftig keine Fernberatung in diesem Bereich mehr geben wird. Stattdessen müssen sämtliche Beratungsgespräche, die im Zusammenhang mit der Beantragung eines Immobilienkredites stehen, in Zukunft persönlich vor Ort erfolgen. Darüber hinaus haben Berater die Pflicht, den Kreditsuchenden auf Kosten, die für die Beratung erhoben werden, hinzuweisen.

Ferner wird strenger geprüft, ob die Berater überhaupt dafür geeignet sind, den Kunden über die infrage kommenden Finanzprodukte qualifiziert zu beraten. Zu diesem Zweck müssen beispielsweise Kreditvermittler einen Sachkundenachweis erbringen und eine Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können. Die Sachkundeprüfungen sollen von den örtlichen Industrie- und Handelskammern durchgeführt werden. Eine Übergangsfrist gab es lediglich für solche Kreditvermittler, die bereits eine Erlaubnis nach Paragraph 34 c Gewerbeordnung besaßen. Sie hatten bis zum 21. März 2017 Zeit, den Sachkundenachweis zu beantragen. Diese Neuregelung ist definitiv ein Vorteil für Verbraucher, denn der Sachkundenachweis soll dazu beitragen, die Beratungsqualität der Darlehensvermittler zu verbessern.

Berater sind spätestens seit dem Inkrafttreten der Richtlinie dazu verpflichtet, die unterbreiteten Angebote deutlich detaillierter und umfangreicher zu erläutern, als es bisher vorgeschrieben war. Mit den persönlichen und finanziellen Verhältnissen des jeweiligen Kreditsuchenden müssen sich die Immobilienberater konkret auseinandersetzen, damit das unterbreitete Kreditangebot individuell auf die Situation des Kunden zugeschnitten ist.

 

Es ist noch nicht alles in trockenen Tüchern

Durch die über die Vorgaben der EU hinausgehenden Einschränkungen bei der Kreditvergabe hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie schon vor ihrer Verabschiedung sowohl von Verbraucherschützern als auch der Kredit- und Immobilienwirtschaft viel Kritik auf sich gezogen. Junge Familien und Rentner waren auf einen Schlag nicht mehr kreditwürdig, auch wenn sich an ihrer wirtschaftlichen Situation nichts zum Negativen geändert hatte. Das betraf nicht nur Kunden, die erstmalig einen Immobilienkredit aufnehmen wollten, sondern insbesondere diejenigen, die eine Anschlussfinanzierung benötigten: Durch die neuen Kriterien, die jetzt für die Beurteilung ihrer Kreditwürdigkeit herangezogen werden mussten, war eine reale Gefahr entstanden, durchs Raster zu fallen und die Immobilie zu verlieren.

Die gravierenden Folgen einzelner Bedingungen, die die Wohnimmobilienkreditrichtline an die Vergabe von Krediten knüpft, lösten einen so dauerhaften Protest aus, dass sich die Bundesregierung entschlossen hat, die Vorgaben an einzelnen Stellen zu lockern oder deutlicher auszuführen. Im Oktober 2016 wurde ein Gesetzentwurf eingebracht (BT-Drucksache 815/16), der eine erleichterte Kreditvergabe insbesondere beim Bau und der Renovierung von Immobilien vorsieht und der Kreditüberprüfung zu mehr Rechtssicherheit verhilft. Es ist geplant, dass auch die durch Renovierungen oder Umbauten erzielten Wertsteigerungen einer Immobilie bei der Kreditwürdigkeitsüberprüfung zugunsten des Kunden berücksichtigt werden können. Die Richtlinie soll künftig auch den Umgang mit sog. Immobilienverzehrkrediten regeln. Damit sind Kredite gemeint, die von älteren Menschen aufgenommen werden, um davon zu leben. Wenn sie versterben, wird ihr Eigenheim verkauft und der Erlös dafür verwendet, den Kredit zu bedienen.

Der Gesetzentwurf sieht allerdings nicht nur Veränderungen von bestehenden Vorgaben, sondern auch Neues vor: Da die Sorge, es könnte erneut zu einer Immobilienblase kommen, immer noch sehr präsent ist, sollen der BaFin Instrumente an die Hand gegeben werden, die diesen Effekt verhindern. Dabei geht es insbesondere um die Verschärfung von Kreditobergrenzen.

 

Kaufen statt Mieten

 

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