Ein Baukredit kann voller Tücken stecken, da Banken oft versuchen, sich neben den vereinbarten Zinsen weitere Einnahmequellen zu erschließen. Deshalb sollten Sie vor einem Gespräch mit einem Bankberater gut vorbereitet sein und die wichtigsten Gebühren und Zuschläge kennen und wissen, ob diese überhaupt erhoben werden dürfen.

 

Laufzeitunabhängige Bearbeitungsgebühr beim Abschluss eines Kreditvertrags?

Im Mai 2014 sorgten Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) für Aufsehen, wonach es nicht zulässig ist, Bankkunden beim Abschluss eines Kreditvertrags eine laufzeitunabhängige Bearbeitungsgebühr in Rechnung zu stellen (Az. XI ZR 405/12 und Az. XI ZR 170/13 vom 13. Mai 2014). Diese Urteile gelten auch für Immobilienkredite, die für den Bau, Kauf oder die Sanierung von Wohneigentum verwendet werden. Der BGH sah hier einen Verstoß gegen den § 488 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).  Das Thema wird ausführlicher in unserem Artikel unter dem Link www.bedarfsgerecht-finanzieren.de behandelt. Verbraucherschützer sind sich jedoch mit Finanzexperten einig, dass Bearbeitungsgebühren seit einiger Zeit bei Hypothekenkrediten kaum noch erhoben werden.

 

Kontoführungsgebühren für das Kreditkonto?

Auf eine Klage von Verbraucherschutzverbänden geht ein weiteres Urteil des BGH zurück (Az. XI ZR 388/10 vom 7. Juni 2011): Hier wird den Kreditinstituten untersagt, von ihren Kunden ein Entgelt für das Führen ihres Kreditkontos zu verlangen. Der BGH teilte nicht die Einschätzung der beklagten Bank, es handele sich um eine Sonderleistung, die für die Kunden erbracht werde, sondern wertete die Kontoführung als eine Handlung, die im eigenen Interesse des Kreditinstituts liegt. Im vorliegenden Fall hatte die Bank von ihren Kreditnehmern eine monatliche Gebühr von 2,-- Euro erhoben. Auch für die Kontoeröffnung dürfen keine gesonderten Gebühren verlangt werden.

 

Gebühren für die Bewilligung der Löschung einer Hypothek oder Grundschuld?

Von manchen Banken wird ein Entgelt erhoben, wenn sie, wie gesetzlich vorgeschrieben, die Löschung einer Hypothek oder Grundschuld bewilligen. Auch dies ist nicht zulässig, da sie hierzu gesetzlich verpflichtet sind und auch die nötigen Unterlagen aushändigen müssen. Lediglich diejenigen Gebühren, die die Bank an einen Notar zahlen musste, darf sie selbstverständlich an ihre Kunden weitergeben.

 

Treuhandgebühr für die Umschuldung eines Baukredits?

Auch wenn es um die Umschuldung eines Baukredits geht, sehen manche Banken eine Gelegenheit, ihren Umsatz zu verbessern: Die oft als Treuhandgebühr bezeichnete Forderung ist jedoch nicht rechtens, da ein Kreditinstitut mit der Ablösung eines Kredits eine seiner Grundpflichten erfüllt und hierfür keine zusätzlichen Entgelte verlangen darf. Eine Ausnahme besteht, wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst worden ist: In diesen Fällen geht es nicht um die Löschung einer Grundschuld, sodass Gebühren erhoben werden dürfen. Auch ein Wechsel der Bank nach dem Ende der Zinsbindungsfrist kann eine berechtigte Gebührenforderung auslösen, da die vorherige Bank an die neue die noch vorhandenen Grundschulden überträgt, diese aber nicht abgelöst werden.

 

Gebühren für einen nicht zustande gekommenen Kreditvertrag?

Das OLG Dresden hat bereits 2001 (Az. 7 U 2238/00) ein Urteil gesprochen, bei dem man sich fragen kann, wie der Kläger überhaupt auf den Gedanken kommen konnte, in solch einem Fall ein Entgelt zu verlangen: Ein Bankkunde hatte die Vertragsverhandlungen über einen Kredit abgebrochen, woraufhin der Kläger Schadensersatz forderte. Auch die Ausfertigung von Kreditverträgen begründet keinen derartigen Zahlungsanspruch, wenn der Kreditvertrag nicht zustande kommt. Schadensersatzansprüche würden nur dann entstehen, wenn der Bankkunde einen sog. qualifizierten Vertrauenstatbestand geschaffen hätte. Davon kann z. B. dann ausgegangen werden, wenn er die Bank zu Vorleistungen aufgefordert hat.

 

Gebühren für Kündigung von Kredit oder Konto?

Ein Kreditinstitut kann auch keine Kosten für eine Kredit- oder Kontokündigung sowie für die Erstellung von Kontoauszügen geltend machen. Kündigungen sind Handlungen, die zu ihrem eigenen Geschäftsinteresse gehören; Kontoauszüge gehören zu den Pflichtleistungen einer Bank, da mit ihnen die ordnungsgemäße Kreditabwicklung dokumentiert wird.

 

Gebühren für Besichtigung des zu finanzierenden Objekts?

Bevor sich eine Bank bereit erklärt, eine Baufinanzierung zu übernehmen, führt sie oft eine Ortsbesichtigung durch, um sich ein Bild vom Baugrundstück zu machen und dessen Wert einzuschätzen. Hierfür kann sie kein Entgelt verlangen, da eine solche Vorsorge ausschließlich im eigenen Geschäftsinteresse liegt (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. I-6 U 17/09 vom 5. November 2009). Noch ist allerdings unklar, wer die Kosten für ein Wertgutachten tragen muss, das eine Bank vor Abschluss eines Kreditvertrags von ihren Kunden verlangt.

 

 

Diese Entgelte und Gebühren dürfen von Banken verlangt werden

In einigen Fällen liegen bereits Entscheidungen des BGH vor, sodass hier Rechtssicherheit besteht.

Eine Bank kann den Ausgleich von Gewinnverlust in diesen Fällen verlangen:

  • Wenn die Bank bereits einen Kreditbetrag bereitgestellt hat, dieser vom Kunden jedoch nicht abgenommen wird, entgeht der Bank der Zinsgewinn. Hier kann sie eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.

  • Wenn ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt wird, kann die Bank Anspruch auf einen Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn erheben. Dieser auch als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnete Betrag wird anhand der Wiederanlagerendite auf der Basis der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank ermittelt. Der in manchen Fällen herangezogene Pfandbriefindex (PEX) spielt für die Ermittlung der Entschädigungshöhe keine Rolle (BGH-Urteil XI ZR 285/03 vom 30. November 2004). Bankkunden sollten in dieser Situation immer ihr Kreditinstitut auffordern, eine genaue Abrechnung zu erstellen aus der hervorgeht, wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung entstanden ist.
    Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen bietet hierfür den kostenfreien Download eines Musterbriefs an (www.vz-nrw.de).

  • Auch die Erhebung von Bereitstellungszinsen beurteilte der BGH als rechtmäßig (Az. III ZR 207/83 vom 21.02.1985). Es liegt beim Kunden, ob er das für ihn zur Verfügung gestellte Geld zeitnah abruft.

 

So holen sich Banken die ihnen entgangenen Entgelte zurück

Zahlreiche Banken nutzen die rechtlichen Möglichkeiten, um den Einnahmeausfall durch den Wegfall der Bearbeitungsgebühren auszugleichen. Das ist wirtschaftlich verständlich: Immerhin haben sie so zwischen 2005 und 2013 unrechtmäßig etwa 13 Milliarden Euro eingenommen. Daher verlangen einige Kreditinstitute ein Aufgeld (Agio), andere bezahlen den Baukredit anstatt zu 100 % nur zu 99 % aus. Die einzige Möglichkeit, die Kunden haben, um sich vor einem zu teuren Kredit zu schützen, ist der genaue Vergleich der Effektivzinsen.

 

Exkurs: Bausparverträge

Die Bearbeitungsgebühren, die beim Abschluss eines Bausparvertrags erhoben werden, sind nicht denen bei Hypothekenverträgen gleichzusetzen (BGH-Urteil XI ZR 3/10 vom 7. Dezember 2010). Hierbei findet keine unangemessene Benachteiligung der Kunden statt, da mit diesen Gebühren Werbung finanziert wird, die zu neuen Kunden und damit neuen Verträgen führt. Eine stetige Kundenakquise ist nötig, weil die Zuteilung von zinsgünstigen Bauspardarlehen nur durchgeführt werden kann, wenn der Gesamtheit der Bausparverträge ständig neue Geldmittel zugeführt werden, indem neue Kunden Leistungen für ihre Einlagen übernehmen. Kontoführungsgebühren basieren hingegen auf dem eigenen Interesse der Bausparkassen und sind damit nicht zulässig. Allerdings gibt es hier noch kein abschließendes Gerichtsurteil.

 

Kaufen statt Mieten

 

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