Vor allem für Paare und Familien ist der Bau des eigenen Hauses der größte Traum, den sie sich in ihrem Leben erfüllen wollen. Er gehört allerdings auch zu denjenigen Träumen, der die größten finanziellen Risiken birgt, wenn er nicht sehr genau geplant und an die individuellen Möglichkeiten angepasst wird. Gerade in Zeiten mit niedrigen Hypothekenzinsen versuchen immer mehr Menschen, auch ohne Eigenkapital ihr Traumhaus zu bauen. Der Fall, dass für den Bau oder Kauf des Eigenheims kein Kredit aufgenommen werden muss, ist sehr selten. In der Regel binden sich Hausbauer über mehrere Jahrzehnte an einen oder mehrere Kreditinstitute. Viele von ihnen können von Glück sagen, wenn sie bis zum Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sind. Deshalb kann der Wert einer fundierten Baufinanzierung gar nicht hoch genug eingeschätzt werden. Vor dem Gespräch mit einem Bankberater sind jedoch einige Basiskenntnisse sinnvoll, um das dort Gesagte richtig einordnen und bewerten zu können. Denn: Auch wenn in der Bezeichnung „Bankberater“ der Bestandteil „Rat“ vorkommt, erhalten die meisten Kunden keine Beratung, die ihre Bedürfnisse und Möglichkeiten in den Vordergrund stellt, sondern ein Vertragsangebot, das so günstig wie möglich für die Bank und ihren Berater ausfällt.

Die zentrale Frage ist also: Worauf müssen künftige Hausbauer oder -käufer achten, wenn ihr Finanzierungsplan ihnen nicht irgendwann über den Kopf wachsen soll? Im schlimmsten Fall könnte nicht nur das Geld, sondern auch das Haus weg sein.

 

Über welchen Betrag kann (monatlich) zuverlässig verfügt werden?

 

  • Das Nettoeinkommen als einziges Kriterium ist für die Beurteilung dessen, ob das Wunschhaus finanziert werden kann, noch nicht ausreichend.

  • Außerdem empfehlen Finanzexperten, zunächst Eigenkapital anzusammeln, um die Belastung durch die Hypothek so weit wie möglich zu verringern. In sehr vielen Fällen führt eine Fremdfinanzierung von 100 % auf direktem Weg in die Privatinsolvenz: Die Baufinanzierung gleicht hierbei eher einem Kartenhaus, das keiner nicht vorhergesehenen Belastung standhält. Daher wird im Allgemeinen eine Eigenkapitalquote von 20 % als das absolute Minimum angesehen; bei dieser geringen Quote sollten auch die Kosten, die für einen Makler, den Notar sowie die Grunderwerbsteuer entstehen, zusätzlich aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. Da Bankkunden jedoch erst bei einer Beleihung ab 60 % günstigere Zinssätze angeboten werden, ist eine Eigenkapitalquote von wenigstens 40 % zu empfehlen. Die meisten Kunden scheinen sich der Risiken, die eine hohe Fremdkapitalquote mit sich bringt, bewusst zu sein: Während Anfang 2010 der Beleihungssatz noch bei durchschnittlich 80,22 % lag, betrug er im September 2013 nur noch 77,28 % (Quelle: Europace).

  • In die Baufinanzierung dürfen nur Geldmittel einbezogen werden, mit denen sicher und zu einem genau vorhersehbaren Zeitpunkt zu rechnen ist. In zahlreichen Fällen musste bereits die Rente der Großmutter herhalten, um eine Baufinanzierung zu ermöglichen. Dieses Modell wird jedoch (absehbar) zum Einsturz gebracht, wenn die Großmutter verstirbt. Ähnlich ist es mit Erbschaften: Zum Glück für die Erblasser ist deren Todeszeitpunkt nicht vorhersehbar; aus diesem Umstand heraus ergibt sich selbstverständlich, dass eine irgendwann zu erwartende Erbschaft, oft in unbekannter Höhe, keinesfalls für die Baufinanzierung taugt.

  • Auch wenn es banal klingt: Im Leben geht es immer auf und ab, auch finanziell. Deshalb darf für die Finanzierung eines Hausbaus oder –kaufs auch nicht jeder verfügbare Euro aufgewendet werden. Ein „Notgroschen“ im Umfang von etwa 3-5 Bruttogehältern sollte als Reserve vorgehalten werden, damit das „Projekt Eigenheim“ nicht wegen vorübergehender finanzieller Belastungen (Operationen, Arbeitsplatzveränderungen etc.) in Gefahr gerät. Darüber hinausgehende Geldbeträge sollten nicht unbedingt vorgehalten werden, weil ein Kreditzins immer deutlich höher ist als ein Sparzins.

  • Hausinteressenten sollten sich hinsichtlich ihres Lebensstils keinen Illusionen hingeben: Kaum jemand hält es erfahrungsgemäß durch, den Lebensstandard über einen sehr langen Zeitraum von mindestens zehn Jahren hinweg zugunsten des eigenen Hauses deutlich einzuschränken. Daher muss überlegt werden, wie viel Geld pro Monat tatsächlich benötigt wird, um das bisherige Leben auf einem ähnlichen Niveau weiterführen zu können.

  • Einen groben Eindruck verschaffen hier die Kontoauszüge, mit deren Hilfe die ständigen Lebenshaltungskosten in etwa eingeschätzt werden können.

  • Wer es genauer wissen möchte, führt ein Haushaltsbuch.

  • Diejenigen, die eine möglichst konkrete Berechnung haben möchten, können sich verschiedener Finanzierungstools aus dem Internet bedienen. Wir bieten dafür den  „Budgetrechner“ an.

 

Welcher ist der richtige Baukredit?

Das derzeit niedrige Zinsniveau hat viele Menschen dazu bewogen, ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen. Wie bei jedem anderen Gut, bei dem einer hohen Nachfrage ein nicht ausreichendes Angebot gegenübersteht, ist auch hier der bekannte Effekt eingetreten: Hauskäufer werden mit stetig steigenden Gebäudepreisen konfrontiert, Bauinteressenten können beobachten, wie für Baugrundstücke immer neue Höchstpreise erzielt werden. Fachleute haben die günstigen Hypothekenzinsen gegen die steigenden Kosten für Baugrundstücke oder Bestandsgebäude gegeneinander abgewogen und empfehlen nahezu einheitlich, dass Bauherren für die Zahlung von Nebenkosten, Zinsen und Tilgung höchstens 45 % ihres Nettoeinkommens einplanen sollten.

 

Ein Baukredit setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die hier kurz erläutert werden sollen:

Wie bereits oben erwähnt, befinden sich die Hypothekenzinsen bereits auf einem historischen Tiefstand. Ob sie noch weiter sinken werden, ist derzeit schlecht vorhersehbar, aber wenig wahrscheinlich. Bankkunden sollten diese Gelegenheit nutzen, diesen niedrigen Zinssatz für einen möglichst langen Zeitraum fest zu vereinbaren. Hierfür sind Zeiträume von 10-15 Jahren üblich. Mit dieser berechenbaren Perspektive kann eine belastbare Baufinanzierung gut erreicht werden.

 

Zinsarten es für eine Baufinanzierung:

  • Nominalzins (Sollzins)
    Mit der Bezeichnung Nominalzins oder auch Sollzins wird angegeben, in welcher Höhe (= % der Kreditsumme) sich das Kreditinstitut das Darlehen vom Bankkunden bezahlen lässt.

  • Effektivzins
    Besonderes Augenmerk sollten Verbraucher auf den Effektivzins legen: Diese Angabe weist den Zinssatz aus, der inklusive der Bearbeitungsgebühren, der  Kreditkosten oder der Bereitstellungszinsen tatsächlich aufzubringen ist.

  • variabler Zins
    Von variablen Zinssätzen sollte bei Immobilienfinanzierungen in der Regel Abstand genommen werden: Ihre Entwicklung geschieht parallel zu den Zinsen auf dem Geldmarkt, sodass ein solches Finanzierungsmodell eher den Charakter eines Glücksspiels hat. Bei dieser Variante kommt man nicht ohne größere Finanzmarktkenntnisse aus und muss die Finanzierung praktisch ununterbrochen beobachten und bei Bedarf anpassen. Ihr einziger Vorteil ist ihre kurzfristige Kündbarkeit.

  • Forwarddarlehen
    Aber auch, wenn bereits ein Kreditvertrag besteht, kann man versuchen, von den aktuell günstigen Zinsen auch später noch zu profitieren: Ein Forwarddarlehen ist eine Wette darauf, dass die Kapitalmarktzinsen künftig steigen werden. Der Kreditvertrag beinhaltet in diesem Fall sowohl die laufende als auch die Anschlussfinanzierung. Die Berechnungsbasis ist zwar der aktuelle Zinssatz, die Banken erheben jedoch für jeden Monat bis zum Zeitpunkt der Auszahlung einen Aufschlag. Das heißt: Je länger die Laufzeit des Forward-Kredits ist, umso mehr steigt der Zinssatz an. Für relativ kurze Zeiträume von bis zu einem Jahr gibt es vereinzelt zuschlagsfreie Angebote, bei vier Jahren muss mit einem Aufschlag von 0,75-1,25 Prozentpunkten gerechnet werden. Näheres hierzu im Artikel „Forwarddarlehen“.

 

Tilgung

Ein Kreditnehmer zahlt nicht nur Zinsen, sondern auch die Tilgung. Er hat grundsätzlich die Wahl zwischen höheren und niedrigen Tilgungssätzen. Eine höhere Tilgung befreit einen Schuldner früher von der Hypothek und wirkt sich über die gesamte Laufzeit hinweg günstig auf den noch zu zahlenden Restschuldbetrag aus. Trotz dieser Vorteile sollten Bankkunden immer das Ergebnis ihres Kassensturzes (siehe oben) im Auge behalten: Höhere Tilgungsraten von z. B. 3 % oder mehr können in der Regel nur von Kreditnehmern bewältigt werden, die ein so hohes Einkommen haben, dass sie eine monatliche Kreditrate von wenigstens 2.500 EUR (= Zins zuzüglich Tilgung) ohne Schwierigkeiten bewältigen können. Der „Klassiker“ ist der 1 %-ige Tilgungssatz: Bei diesem Modell kann sich die Tilgungsdauer zwar über mehrere Jahrzehnte erstrecken, der Schuldner muss seinen Lebensstandard jedoch nicht drastisch herabschrauben. Diese Variante wird beispielsweise häufig von Paaren gewählt, die wissen, dass nur eine Person von ihnen dauerhaft berufstätig sein kann.

 

Laufzeit

Aus den Überlegungen zur Tilgung ergeben sich zwangsläufig Fragestellungen hinsichtlich der Laufzeit eines Kredits. Sie orientiert sich mindestens an der zu erwartenden Nutzungsdauer des Hauses. Die meisten Baukredite sind nach 30 Jahren abgezahlt, jedoch spätestens bis zum Eintritt in den Ruhestand, da dann das monatliche Einkommen deutlich geringer ausfällt.

 

Sondertilgungsmöglichkeiten

Bankkunden sollten in ihrem Kreditvertrag auch auf die Regelungen bezüglich Sondertilgungen achten. Zahlreiche Kreditinstitute verlangen hierfür so genannte „Strafzinsen“, womit sie die ihnen entgangenen Zinsen ausgleichen wollen. Daher sollte darauf geachtet werden, dass der Vertrag ausdrücklich Sondertilgungen ohne irgendwelche Nachteile für den Kreditnehmer zulässt.

 

Hypothek mit einer Ansparform

 Kreditnehmer sollten aufmerksam werden, wenn ihnen die Bank vorschlägt, die Hypothek mit einer Ansparform zu verbinden. In den meisten Fällen werden den Kunden dann Bausparverträge, Lebensversicherungen oder Fondbeteiligungen angeboten.

  • Baufinanzierung in Kombination mit einem Bausparvertrag
    Der klassische Bausparvertrag ist im Prinzip eine Wette darauf, wie hoch die Zinssätze Jahre später sein werden. Er lohnt sich also nur dann, wenn das Zinsniveau auf dem Geldmarkt nach Vertragsabschluss ansteigt und der Bausparkunde von den vereinbarten niedrigen Zinsen profitieren kann. Die Zeitschrift „Finanztest“ hat die Zinsentwicklung während der letzten zehn Jahre analysiert. Ihr Ergebnis: Für die Bausparer hat sich diese Ansparform nicht gelohnt, weil die Zinssätze für normale Bankkredite so sehr gesunken sind, dass sie unterhalb der in Bausparverträgen vereinbarten Zinsen lagen. Sollten die Kreditzinsen in den kommenden Jahren wieder ansteigen, können Bausparer, die jetzt einen Vertrag abgeschlossen haben, von dieser Entwicklung profitieren.
    Sollte aber bereits ein Bausparvertrag bestehen, bietet es sich an, diesen in die Baufinanzierung einzubeziehen.

  • Baufinanzierung in Kombination mit einer Fondbeteiligung
    Auch die Eignung von Fondbeteiligungen für eine Baufinanzierung darf bezweifelt werden: Ihre Entwicklung ist von so vielen Einflüssen abhängig, dass sie auch von Personen mit fundierten Finanzmarktkenntnissen nicht über eine Dauer von mehreren Jahren vorhergesagt werden kann.

  • Baufinanzierung in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung
    Für Kapitallebensversicherungen gelten andere Nachteile: Bei dieser Anlageform wird üblicherweise in Anleihen investiert, wofür Verwaltungskosten erhoben werden. Deshalb ist ihre Rendite fast immer unterhalb des Hypothekenzinssatzes. Von den Vertriebsprovisionen profitieren hier die Berater und deren Arbeitgeber.

  • Baufinanzierung in Kombination mit öffentlichen Förderungen
    Sofern möglich, sollten öffentliche Förderungen in die Baufinanzierung einbezogen werden. Dabei kann es sich um Fördermodelle sowohl von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch Gebietskörperschaften handeln. Bei den Förderungen handelt es sich entweder um sehr günstige zweckgebundene Kredite oder Einmalzahlungen.

 

Wie kann ein geeignetes Kreditinstitut gefunden werden?

Zahlreiche Menschen neigen dazu, sich bei der Planung ihrer Baufinanzierung an das Kreditinstitut wenden, dass sie bereits seit Jahren kennen, weil sie dort beispielsweise ein Spar- oder Girokonto führen. Diese ausschließliche Fixierung auf die Hausbank kann jedoch nicht empfohlen werden. Kunden sollten hier vorgehen, wie sie es in der Regel auch bei anderen wichtigen Verträgen tun würden, indem sie zunächst mehrere Banken und deren Kreditbedingungen miteinander vergleichen.

Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • persönliche Gespräche bei verschiedenen Kreditinstituten
    Wer den persönlichen Kontakt schätzt, führt mehrere Gespräche mit Bankberatern unterschiedlicher Kreditinstitute. Ein Vergleich von Angeboten zur Baufinanzierung mithilfe von Broschüren oder Internetseiten ist meistens nicht möglich, da Banken ihre Hypothekenkonditionen nur auf Anfrage offenlegen. Es sollten wenigstens drei Angebote eingeholt werden: von der Hausbank, einer Direktbank sowie einer Bausparkasse.

  • Beauftragung eines Kreditvermittlers
    Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Kreditvermittlers, der professionell und überregional tätig ist und deshalb über einen sehr guten Überblick der maßgeblichen Kreditkonditionen verfügt. Vor dieser Beauftragung sollten sich Kunden darüber informieren, über welche und wie viele Finanzierungspartner der Vermittler verfügt und ob er eine telefonische und eine persönlicher Kreditberatung anbietet. Die Stiftung Warentest hat sich 2012 in einem Test das Angebot von Vermittlungsgesellschaften angesehen (http://www.test.de/). Im Großen und Ganzen kommt sie zu dem Ergebnis, dass Kreditkunden von der Arbeit eines Vermittlers profitieren können, da dessen vermittelte Kredite häufig günstiger sind als diejenigen, die direkt mit einer Bank vereinbart werden. Ein Kreditvermittler erhält im Erfolgsfall von der Bank in den meisten Fällen 1 % der Kreditsumme als Provision. Die Höhe der Provisionen ist jedoch auch von dem vereinbarten Kreditvolumen abhängig.

  • Zinsen und Konditionen für die Baufinanzierung im Internet vergleichen
    Es ist auch mithilfe des Internets möglich, die Zinsen und Konditionen von unterschiedlichen Angeboten zur Baufinanzierung zu erfragen. Zu einem Vertragsabschluss kommt es jedoch nur, nachdem die wichtigsten Eckdaten per Kontaktformular online an das Kreditinstitut gesendet wurden und ein Berater mit dem Kunden Kontakt aufgenommen hat.

 

Wie beurteilt eine Bank das Kreditrisiko?

Von der Einschätzung der Bank hängen die Kreditwürdigkeit und die Konditionen, insbesondere die Höhe des Zinses, für eine Baufinanzierung ab.  

Dies sind die wesentlichen positiven Kriterien:

  • Immobilie wird vom Kreditnehmer selbst genutzt
  • Beamte
  • Angestellte
  • Lage der zu finanzierenden Immobilie
  • Immobilie ist ein Neubau oder in einem guten baulichen Zustand
  • sehr guter Schufa-Score
  • hoher Gehaltsanteil

Dies sind die wesentlichen positiven Kriterien:

  • Selbstständige oder Arbeitnehmer in der Probezeit
  • Immobilie wird vermietet
  • schlechte Lage, schlechter Bauzustand
  • hohe variable Gehaltsbestandteile
  • schlechter Schufa-Score und/oder negative Einträge

Bevor Bankkunden einen Hypothekenvertrag unterschreiben, müssen sie eine gängige Maxime von Finanzgeschäften aller Art beherzigen:

Investiere nur in etwas, das du wirklich verstanden hast und worin du dich auskennst!


Wenn noch Unsicherheiten bestehen, können sich Bankkunden durch die unabhängigen Finanzberater bei den Verbraucherzentralen Rat holen. Sie überprüfen für ein geringes Entgelt die Baufinanzierung und warnen gegebenenfalls vor Fallstricken.

 

Kaufen statt Mieten

 

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