Wenn das nötige Kapital fehlt, um sich den Traum vom Eigenheim oder einer Immobilie zu erfüllen, gibt es noch eine weitere Möglichkeit: Mit einem Mietkauf kann man nach einer längeren Wartezeit doch noch zum Haus- oder Wohnungseigentümer werden.

 

Grundprinzip beim Mietkauf

Das Grundprinzip funktioniert so: Die Wunschimmobilie wird zunächst gemietet und im Vertrag die genaue Mietdauer festgelegt, nach deren Ablauf das Haus oder die Wohnung dann vom Mieter gekauft werden kann. Für das Zustandekommen des Kaufs genügt eine entsprechende Erklärung des bisherigen Mieters. Ein Mietkaufverhältnis besteht also rechtlich aus zwei Bestandteilen:

  • Bis zur Erklärung, dass die Immobilie gekauft werden soll, gilt für den Vertrag das Mietrecht; ist die Erklärung abgegeben worden, findet das Kaufrecht Anwendung.
  • Der Vertrag enthält bereits den Kaufpreis für die Immobilie. Die bis zum Zeitpunkt der Eigentumsübernahme gezahlte Miete wird zum größeren Teil auf diesen Kaufpreis angerechnet, ein geringerer Anteil wird als Zinszahlung angesehen.
  • Mietkaufverträge werden nur zwischen einem Käufer/Mieter und dem Verkäufer/Vermieter abgeschlossen. Das Einschalten eines Kreditinstituts ist hierfür nicht nötig und nicht üblich.
  • Da es jedoch letztlich um den Eigentümerwechsel einer Immobilie geht, sind Verträge dieser Art immer notariell zu beurkunden.

 

Die Modelle beim Mietkauf (Mietkaufmodelle)

Beim Mietkauf von Immobilien wird nach zwei verschiedenen Modellen verfahren:

1. der klassische Mietkauf

Hierbei sieht der Vertrag nach einer festgelegten Mietdauer vor, dass der Mieter nach deren Ablauf die Immobilie kauft. Der Zeitraum ist frei verhandelbar, erstreckt sich aber in der Regel über eine längere Dauer von 10-20 Jahren.

2. der Optionskauf

Diese Variante ist üblich, wenn es sich bei dem Vermieter um eine Wohnungsgenossenschaft handelt. Hier wird zunächst der spätere Käufer Mitglied der Genossenschaft, die dann die von ihm ausgewählte Immobilie kauft und an ihn vermietet, sodass er das Objekt später kaufen kann. Am Ende der Mietdauer besteht also nicht die Verpflichtung, die Immobilie zu erwerben, sondern eine Art Vorkaufsrecht.

 

Vorteile und Nachteile eines Mietkaufs

Auf den ersten Blick scheint das Mietkaufmodell eine gute Möglichkeit zu sein, sich auch ohne das nötige Eigenkapital oder eine Kreditzusage letztendlich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. Doch Fachleute raten grundsätzlich dazu, die Motivation von Verkäufern zu hinterfragen, die bei diesem Modell faktisch die Rolle einer Bank einnehmen: Oft handelt es sich bei den betreffenden Immobilien nämlich um Objekte, die aufgrund ihres überhöhten Preises oder eines mangelhaften Zustandes nicht auf dem üblichen Weg verkauft werden konnten.

Manche Berufsgruppen haben es jedoch generell schwer, einen Bankkredit zu bekommen. Dazu zählen zahlreiche Selbstständige, besonders, wenn sie aus krisenanfälligen Branchen kommen. Auch Existenzgründer haben bei Kreditinstituten einen schweren Stand.

Wenn es denn ein Mietkaufobjekt sein soll, ist das Optionsmodell dem klassischen Mietkauf vorzuziehen: Das Wunschhaus oder die Wohnung bleiben reserviert, man ist jedoch am Ende der Mietdauer nicht verpflichtet, die Immobilie jetzt auch zu kaufen. Wenn es also auch nach Jahren immer noch nicht möglich sein sollte, das nötige Kapital aufzubringen, kann das Optionsrecht zur Ablehnung des Kaufs genutzt werden.

Worauf ist beim Mietkauf zu achten?

Darauf sollte vor dem Abschluss eines Mietkaufvertrags geachtet werden:

  • Die monatlichen Mieten enthalten einen Zinsanteil. Dessen Höhe sollte mit aktuellen Angeboten der Kreditinstitute verglichen werden.
  • Der im Vertrag angegebene Kaufpreis sollte mit den Immobilienpreisen aus der nächsten Nachbarschaft verglichen werden.
  • Bei Optionskäufen: Der Vertrag sollte keine einmaligen Sonderzahlungen beinhalten, da diese verfallen würden, wenn es nicht zu einem Kauf kommt.
  • Der Vertrag sollte keine Angabe darüber enthalten, mit welchem Kreditinstitut die Baufinanzierung abgewickelt werden soll.
  • Im Vertragstext sollte ausdrücklich geregelt sein, dass die Reparaturkosten zulasten des Vermieters gehen.

 

Kaufen statt Mieten

 

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