Die Zeiten für Verbraucher, die jetzt eine Immobilienfinanzierung in Angriff nehmen, könnten nicht besser sein: Die Bauzinsen befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau, sodass teilweise nicht einmal Zinsen in Höhe von 1,5 Prozent gezahlt werden müssen. Bei diesem niedrigen Zinsniveau machen allerdings nicht wenige Kreditnehmer den Fehler, eben nur auf günstige Zinsen und nicht auf weitere Konditionen, die im Zuge der Baufinanzierung ebenfalls von Bedeutung sind, zu achten. So ist es beispielsweise erwiesenermaßen so, dass zahlreiche Kreditnehmer nicht beachten, im Zuge des aufgenommenen Immobilienkredites die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren.

 

Niedrige Zinsen bergen durchaus Risiken

Zunächst einmal sind die niedrigen Bauzinsen natürlich äußerst positiv, da die monatliche Belastung für viele Verbraucher tragbar ist. Ein Fehler, der allerdings in dem Zusammenhang nicht selten gemacht wird, ist eine viel zu geringe Tilgung zu vereinbaren. Üblicherweise beträgt die anfängliche Tilgung bei einem Immobilienkredit zwar nur ein oder zwei Prozent. Aber gerade aufgrund der jetzt sehr niedrigen Zinsen ist es ratsam, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Der Grund ist schlichtweg der, dass die niedrigen Zinsen das Risiko beinhalten, dass der zu zahlende Zinssatz nach Ablauf der Zinsfestschreibung deutlich höher sein wird.

Wer jetzt bei einer neu abgeschlossenen Immobilienfinanzierung beispielsweise nur einen Zinssatz von 1,8 Prozent zahlen muss, auf den kommen vielleicht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in zehn Jahren Zinssätze von vier, fünf oder noch mehr Prozent zu. Demzufolge ist es nicht auszuschließen, dass die spätere Anschlussfinanzierung kaum noch oder gar nicht mehr gestemmt werden kann. Daher ist es wichtig, dass die anfängliche Tilgung bei neu abgeschlossenen Immobilienkrediten möglichst hoch gewählt wird, damit die spätere Restschuld so gering wie möglich ist. Neben den regelmäßigen Tilgungen sollte darüber hinaus auf die Möglichkeit Wert gelegt werden, Sondertilgungen leisten zu können.

 

Sondertilgungen reduzieren Restschuld

Der Vorteil von Sondertilgungen ist im Prinzip mit dem Vorteil der bereits genannten, möglichst hohen regulären Tilgung identisch. Auch bei Sonderzahlungen ist es so, dass die Restschuld des Darlehens verringert wird. Dabei geht es auch hier in erster Linie darum, dass sich das Zinsrisiko im Zuge der Anschlussfinanzierung nicht so negativ auswirken kann, als dass die spätere Kreditrate nicht mehr tragbar wäre. Sonderzahlungen haben also ebenfalls den Vorteil, dass die Restschuld des Kredites möglichst gering gehalten wird.

Grundsätzlich gibt es diverse Einnahmen, die Kreditnehmer in der Praxis nutzen können, um eine Sonderzahlung auf das bestehende Darlehenskonto zu leisten. Zu nennen ist hier beispielsweise:

  • Bonus und Prämienzahlung des Arbeitgebers
  • 13. Monatsgehalt und Urlaubsgeld
  • Auszahlung von Überstunden
  • Erbschaften
  • sonstige, außergewöhnliche Einnahmen

 

Auf Kosten und Höchstbetrag achten

Wer mit seiner Bank die Möglichkeit vereinbart, während der Darlehenslaufzeit Sondertilgungen leisten zu können, der sollte auf drei wichtige Punkte achten, nämlich:

  • Etwaige Kosten der Sondertilgung
  • Höchstbetrag pro Jahr
  • maximale Anzahl von Sondertilgungen während der Laufzeit

Im optimalen Fall gibt es keine Beschränkungen und die Sondertilgungen sind zudem kostenlos. Der Idealfall sieht aus Sicht des Kreditnehmers demnach so aus, dass die Bank Sondertilgungen in jeder Höhe und zu jedem gewünschten Zeitpunkt kostenlos gestattet. Falls Sie sich nicht für ein Darlehen mit Zinsfestschreibung, sondern für ein variabel verzinsliches Baudarlehen entscheiden (was allerdings in der aktuellen Niedrigzinsphase absolut nicht zu empfehlen ist), brauchen Sie auf Sondertilgungen ohnehin nicht zu achten. Bei variabel verzinslichen Darlehen ist es nämlich so, dass Sonderzahlungen nahezu automatisch bei jeder Bank in unbegrenztem Umfang gestattet sind.

 

Bereits jetzt eine Anschlussfinanzierung sichern

Genauso wichtig wie die Möglichkeit von Sondertilgungen und eine relativ hohe reguläre Tilgung ist es, schon jetzt an die Anschlussfinanzierung zu denken. Dies ist zwar noch nicht möglich, wenn das Baudarlehen erst gerade abgeschlossen wurde. Aber wessen Zinsfestschreibung in einigen Monaten oder bis zu drei Jahren ausläuft, der sollte aktiv werden. Mithilfe des sogenannten Forwarddarlehens gibt es die Möglichkeit, sich die aktuell günstigen Zinsen für die später folgende Anschlussfinanzierung zu sichern. Auf diese Weise kann auch das Zinsänderungsrisiko ausgeschaltet werden, welches in einigen Jahren definitiv vorhanden ist.

 

Kaufen statt Mieten

 

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